Woonvisie politiek

Woningmarktbeleid kabinet-Rutte III
Over het woningmarktbeleid en verduurzaming van de gebouwde omgeving wordt in het regeerakkoord ‘Vertrouwen in de toekomst’ van oktober 2017 tussen de VVD, CDA, D66 en ChristenUnie het volgende vermeld:

Wonen
De economische crisis na 2008 heeft grote impact gehad op de woningmarkt, de woningbouw en de capaciteit van de bouwsector. Nu de economie sterk aantrekt, is de vraag naar woningen weer enorm toegenomen. Er zijn meer woningen nodig van goede kwaliteit, passend bij de financiële mogelijkheden en hedendaagse wensen van mensen. We geven prioriteit aan middenhuurwoningen in de vrije sector. Woningmarktbeleid vergt samenwerking met medeoverheden, corporaties en private partijen. Voor komende periode is het doel om meer nieuwe koop- en huurwoningen te bouwen, voldoende koop- en huuraanbod voor specifieke groepen te realiseren en flinke stappen te zetten voor de verduurzaming van de bestaande woningvoorraad.

Woningbouw

• Met de nieuwe Omgevingswet krijgen gemeenten meer verantwoordelijkheden, meer instrumenten en meer vrijheidsgraden in het ruimtelijk beleid en het woonbeleid. Dat biedt mogelijkheden tot regionaal en lokaal maatwerk om te sturen op omvang, samenstelling en kwaliteit van de woningbouwproductie.
• Het kabinet zal in overleg met medeoverheden, woningcorporaties en andere stakeholders afspraken maken over het aanjagen van de woningbouwproductie. Dat het aanbod van woningen traag reageert op de aantrekkende vraag, is deels inherent aan het bouwproces, maar deels ook het gevolg van onnodig belemmerend overheidsbeleid. In de afspraken willen we belemmeringen zoveel mogelijk wegnemen. Daarnaast moet regionaal maatwerk mogelijk zijn, zowel in grote steden als regio’s met demografische krimp en leegstand.
• Doelgroepen en differentiatie zijn eveneens onderdeel van de opgave. Het woningaanbod moet meebewegen met de veranderende eisen en wensen. Dat heeft implicaties voor het type woning dat moet passen bij ieders financiële mogelijkheden (zoals sociale huurwoningen, middenhuurwoningen en koopwoningen) en woningen die zijn toegesneden op doelgroepen als ouderen, alleenstaanden, statushouders, starters, gehandicapten en studenten.
   

Huurmarkt

• Er moeten meer betaalbare huurwoningen in de vrije sector komen. De mogelijkheden in het gemeentelijk beleid om het aanbod te vergroten, te sturen op prijs en sociale huurwoningen te verkopen, moeten ten volle worden benut. In de afspraken met mede-overheden betrekken we de aanbevelingen van de Samenwerkingstafel Middenhuur.
• De kerntaak van corporaties blijft het bouwen, verhuren en beheren van sociale huurwoningen aan mensen met een laag inkomen of aan mensen die om andere redenen moeilijk passende huisvesting kunnen vinden.
• Op plaatsen waar geen commerciële partij bereid blijkt of in staat is om te investeren in middenhuurwoningen wordt de markttoets vereenvoudigd.
• Corporaties die investeren in verduurzaming komen in aanmerking voor een korting op de verhuurdersheffing. Het kabinet reserveert hier 100 miljoen euro per jaar voor.
• De huurtoeslag wordt in de toekomst over een langer inkomenstraject afgebouwd. De eigen bijdrage in de huurtoeslag wordt geïndexeerd met de huurverhoging. Daartoe wordt de zogeheten ‘Kan-bepaling’ in de huurtoeslag geschrapt. Daarnaast voeren we mogelijke vereenvoudigingen van de huurtoeslag door.
   

Koopwoningmarkt

• Om risico’s op de balansen van banken en gezinnen te beperken zijn de hypotheekregels de afgelopen kabinetsperiode aangepast. De maximale hypotheek wordt stapsgewijs afgebouwd tot maximaal de waarde van de woning. Daaraan wordt vastgehouden. De zogenaamde maximale “loan to value” zal niet verder worden verlaagd om de toegang van starters tot de koopwoningmarkt niet onnodig te belemmeren.
• Het percentage waartegen hypotheekrente mag worden afgetrokken wordt in stappen van 3 procentpunt per jaar verlaagd totdat het basistarief is bereikt. De opbrengst van de versnelde afbouw van de hypotheekrenteaftrek wordt volledig gebruikt om de eigenwoningbezitters te compenseren door verlaging van het eigenwoningforfait. De wet ter bevordering van het financieren van de eigen woning met eigen middelen wordt door de in 2014 ingevoerde aflossingsverplichting onhoudbaar. De regeling wordt in 20 jaar uitgefaseerd.
• De hervorming van het tweede-pijlerpensioenstelsel leidt in de opbouwfase tot duidelijkere eigendomsrechten ten aanzien van het pensioenvermogen. Bijkomend voordeel hiervan is dat het eenvoudiger wordt om in de opbouwfase vermogensopbouw in de eigen woning te integreren in de vermogensopbouw in het pensioen. Dit kan aan de orde komen nadat de hervorming van het pensioenstelsel is afgerond.
• Een wooncoöperatie is een organisatievorm waarbij huurders gezamenlijk eigenaar zijn van de woningen. De wooncoöperatie vormt een alternatief voor twee ‘traditionele’ oplossingen die we in Nederland kennen: het op individuele basis huren van een woning van een externe partij en het individuele eigendom van een woning. In woningcoöperaties zijn mensen directer betrokken bij het beheer van hun woning en de leefomgeving. Onderzocht zal worden hoe de mogelijkheden voor de leden van de wooncoöperaties om de huurwoningen over te nemen kunnen worden vergroot.
   

Verduurzaming van de gebouwde omgeving

• Het kabinet werkt met de medeoverheden, corporaties, netwerkbedrijven en andere stakeholders een beleidsprogramma uit voor de verduurzaming van de gebouwde omgeving. Een eerste stap is het opstellen van regionale plannen met gemeenten, provincies, waterschappen en netbeheerders om per regio te komen tot een doelmatige aanpak met een optimale mix van energiebesparing, duurzame warmte en duurzame opwekking.
• Verduurzaming van de bestaande woningvoorraad begint met vermindering van de warmtevraag door isolatie. Op de lange termijn kan dan in de resterende warmtebehoefte worden voorzien door warmtepompen, zonneboilers of door warmtenetten die gebruik maken van restwarmte of geothermie. Hiervoor zijn middelen beschikbaar.
• Aan het eind van de kabinetsperiode zullen nieuwe woningen en andere nieuwe gebouwen in de regel niet meer op gas verwarmd worden. Stapsgewijs zal ook de markt voor verduurzaming van de bestaande woningvoorraad op gang gebracht worden. Naarmate de expertise en ervaring in de bouwsector toenemen, zullen de kosten dalen en kan de verduurzamingsmarkt meer op eigen benen staan. De ambitie is dat aan het eind van de kabinetsperiode circa 50.000 nieuwbouwwoningen per jaar aardgasloos worden opgeleverd. Daarmee is in 2021 een substantieel deel van de jaarlijkse nieuwbouw en de woningvoorraad aardgasvrij.
• Voor het eind van de kabinetsperiode willen we 30.000 tot 50.000 bestaande woningen per jaar gasvrij kunnen maken of in ieder geval zodanig energie-efficiënt te maken dat ze op korte termijn gasloos gemaakt kunnen worden. Hiermee wordt een eerste stap gezet op weg naar een verduurzaming van 200.000 huizen per jaar, een tempo dat nodig is om in de 30 jaar tot 2050 de hele voorraad van 6 miljoen woningen te verduurzamen.
• De benodigde kostenreductie bij installatiebedrijven en aannemers wordt bevorderd door een innovatieprogramma gericht op vernieuwing en verbetering van producten en diensten in de gebouwde omgeving en waarborging van de kwaliteit van de uitvoering. Ook de activiteiten in het kader van de Topsector Energie en de Bouwagenda zullen hierop worden gericht.
• In lijn hiermee worden de energieprestatie-eisen (EPC) voor nieuwbouw verder aangescherpt en zal in nieuwbouwwijken niet meer standaard een gasnet worden aangelegd. De aansluitplicht van gas wordt vervangen door een warmterecht, waarmee eindgebruikers aanspraak kunnen maken op een aansluiting op een (verzwaard) elektriciteitsnet of een warmtenet.
• Op het moment dat gasnetten vervangen moeten worden zal het netbedrijf in overleg met de gemeenten bezien hoe in de toekomstige energievraag kan worden voorzien.
• Uitgewerkt zal worden welke vormen van gebouw-gebonden financiering gebruikt zullen worden om besparingsopties aantrekkelijk te maken voor particuliere woningeigenaren. Financiering kan plaatsvinden door pensioenfondsen of banken die een lening verstrekken om te investeren in verduurzaming. Aflossing en rente worden betaald uit de besparing op de energiekosten. Indien de lening kan worden gekoppeld aan de woning, worden grotere investeringen met een langere looptijd aantrekkelijk en blijft het risico voor de woningeigenaar en de financiers beperkt waardoor risico-opslagen ook beperkt blijven. Indien nodig wordt de Wet Financieel Toezicht en bepalingen in het Burgerlijk Wetboek rond de bescherming van de consument bij financiering aangepast.

Het regeerakkoord is een typisch product van verschillende politieke stromingen, welke vaak andere opvattingen over (heikele) onderwerpen hebben en hun eigen idiologieën willen kunnen teruglezen.
Opvallend aan de woonvisie van het kabinet-Rutte III is dat sommige punten voor verschillende uitleg(gen) vatbaar zijn. Er wordt behoudens het partijen helpen met elkaar in gesprek te komen plannen weinig geld door de rijksoverheid uitgetrokken om de benoemde problemen te lijf te gaan. Het gaan oplossen van heikele problemen wordt door de rijksoverheid vooral doorgeschoven naar lagere overheden, vastgoedinvesteerders, netwerkbedrijven, woningcorporaties en andere marktpartijen. Dat feiten door steeds meer politici als ook maar een opvatting worden beschouwd helpt ook niet mee. Zo zal de kostbare verduurzaming van de gebouwde omgeving de economische groei tot 2050 voor een flink deel gaan opslokken. Dat betekent dat iedere Nederlander die in de toekomst prijs op een verwarmde woning stelt linksom of rechtsom hierin gaat investeren. Het kostenplaatje van (betere) isolatie en gasloze verwarming aanbrengen komt in 2018 volgens onderzoekers gemiddeld uit op  € 18.500 á € 20.000 per sociale huurwoning. Bij vaak grotere koopwoningen komt zo’n klus nog beduidend duurder uit. Dat is een vervelende realiteit voor wie zieltjes aan stembussen wil winnen. Door doelen vaag te formuleren en voor de lange termijn te gaan lees je dat nergens duidelijk in het regeerakkoord terug..
Met betaalbare vrije sector / middenhuur woningen worden woningen bedoeld met een maandhuur tussen ruim € 700 en € 1000, waarop geen huurtoeslag mogelijk is.

Politiek negeert graag oplossingsrichtingen uit woningmarktrapporten
In de afgelopen jaren is een grote hoeveelheid adviezen van deskundigen verschenen met een grote consensus over de oplossingsrichtingen voor de integrale hervorming van Nederlandse woningmarkt. Belangrijkste punten uit deze adviezen waren het gefaseerd afschaffen van de hypotheekrenteaftrek en de invoering van een integrale eigendomsneutrale benadering van koop en huur en het oplossen van de woningnood.

Het in april 2012 gevallen kabinet-Rutte I koos met haar woonvisie duidelijk een andere weg. Het gapende gat tussen de koop- en huurmarkt werd met deze visie juist versterkt, waardoor een integrale hervorming van Nederlandse woningmarkt verder uit het zicht verdwijnt.
De Kunduz-coalitie van VVD, CDA, D66, GroenLinks en ChristenUnie presteerde het om kort na de val van het kabinet-Rutte binnen enkele dagen onnodige ingewikkelde plannen te ontwikkelen welke de doorstroming op de woningmarkt in plaats van op gang te brengen ontmoedigen en de nieuwbouw van zowel huur- als koopwoningen tegenwerken, waardoor het woningtekort verder zal oplopen. Bovendien zorgen de plannen ervoor dat de waardedaling van koopwoningen wordt aangejaagd waardoor de onrust op de woningmarkt in de hand wordt gewerkt. De opbrengst voor de schatkist pakt door de door de Kunduz-coalitie gemaakte keuzes juist minimaal uit. Het enige lichtpuntje is dat uit angst voor de Europese Unie het politieke taboe op de schatkist legende hypotheekrenteaftrek nu, zeer gedeeltelijk en zonder enige achterliggende integrale meerjaren marktstrategie, is opgeheven. In mei 2012 komt Priemus in het artikel ‘FC Kunduz heeft een monster gebaard’ tot de conclusie dat de Kunduz-coalitie nog meer misvorming op de woningmarkt brengt dan het kabinet-Rutte I en de ontwrichting van de woningmarkt verder toeneemt.

Het kabinet-Rutte II heeft in oktober 2012 ook geen verstandige woonvisie afgeleverd, omdat dit kabinet er niet voor kiest de woningmarkt beter te laten werken door de breed gedragen beduidend evenwichtigere aanbevelingen uit het Wonen 4.0 akkoord tussen de Vereniging Eigen Huis, Woonbond, Aedes en NVM over te nemen. Het kabinet-Rutte II heeft niet het hoognodig verhogen van de diep ingezakte nieuwbouwproductie om de woningnood te lijf te gaan voor ogen, maar stelt het halen van de bezuinigingsdoelstelling op de eerste plaats. Het in langzaam tempo symbolisch afbouwen van een beetje hypotheekaftrek door wat eisen te gaan stellen aan de aflossing van eigenwoningschulden en veel huurders veel sneller en rigoureuzer meer huur laten betalen en deze extra huurinkomsten afromen bij de woningcorporaties zal de noodzakelijke investeringen in nieuwbouw, stedelijke vernieuwing, woningverbetering en energiebesparing niet gaan aanjagen. De kabinetsmaatregelen zullen zowel de doorstroming van huurders en kopers niet bevorderen, want waar moeten de mensen heen als niet jaarlijks de benodigde 100.000 in plaats van 40.000 nieuwe huizen worden bijgebouwd? Tevens verwacht het Centraal Plan Bureau dat door de maatregelen de huizenprijzen al met al nog wat verder omlaag gaan. Bizar aan het kabinet-Rutte II maatregelenpakket is dat voor het eerst woningcorporatiehuurders via hun verhuurder de overheid moeten gaan subsidiëren. Het wellicht meest positieve aan de plannen is het streven om woningcorporaties meer aan te laten sturen door de lokale overheid en meer dienstbaar te maken aan de lokale woningmarktbehoefte, hoewel veel hierbij van de uitwerking gaat afhangen. Aan de achterliggende gedachte om woningcorporaties terug te willen dringen in hun hok heeft ongetwijfeld de reeks van uit de hand gelopen eigenzinnige bestuurlijke hobby’s, onverstandige besluiten en intern controlerend onvermogen bij vooral grotere over meerdere regio’s uitgedijde corporaties bijgedragen.
De Vereniging Eigen Huis, Woonbond en Aedes reageerden snel negatief op de plannen van het kabinet-Rutte II. Later volgde een reeks van haastige studies en rapporten van 5 verschillende partijen (CPB, Ortec Finance, CFV, WSW en EIB) welke elkaar tegenspreken en soms rampspoed voor betrekkelijk veel woningcorporaties voorspellen. Daarnaast besloten sommige woningcorporaties (waaronder DUWO) veelal met een bijbehorend mopperverhaal bouwprojecten af te blazen. Een verstandige Minister voor Wonen en Rijksdienst drukt bij dergelijke verwarring en opwinding op de politieke pauzetoets en laat zijn ambtenaren samen met de auteurs van de elkaar tegensprekende rapporten één en ander eerst goed onderbouwd doorrekenen. Daarna kan het beleid dusdanig worden uitwerkt dat bijvoorbeeld op regionale woningmarktverschillen kan worden ingespeeld, zodat het merendeel van de corporaties kunnen doorwerken.

Op het de woonvisie van het kabinet-Rutte III van 10 oktober 2017 tussen de VVD, CDA, D66 en ChristenUnie werd kritisch geregeerd door Aedes; ‘Een aftrek van 100 miljoen euro op de verhuurderheffing, pas in 2022 en alleen voor verduurzaming, is echt veel te weinig , schrappen van de harde inkomensgrens voor huurtoeslag is goed, maar minder huurtoeslag door het koppelen aan de huurprijsontwikkeling niet.’ De Woonbond is ontevreden over de plannen voor de huursector. ‘In plaats van de hoognodige huurverlaging zorgt dit regeerakkoord er voor dat de  koopkracht van veel huurders achteruit gaat. Door deze maatregelen wordt de betaalbaarheid van het  huren slechter en holt de beschikbaarheid van betaalbare huurwoningen  verder achteruit.’ Vereniging Eigen Huis ziet in het regeerakkoord geen waardering voor de  grote maatschappelijke en economische betekenis van het  eigenwoningbezit. Vereniging Eigen Huis valt vooral de afbouw van  bestaande regelingen op, waarbij eerder gedane beloftes worden  geschonden. Dat ondermijnt het vertrouwen in het eigen huis als  pensioenvoorziening.

Er is veel voor nodig om tot een echt zinvolle integrale hervorming van de woningmarkt te kunnen komen, welke een eind maakt aan het jaar in jaar uit door generaties visieloze bange politici bedachte verkwistend rondpompen van miljarden euro’s aan vaak eigenaardige subsidies in de koop- en huursector. Behoudens dat een zinvolle integrale eigendomsneutrale hervorming van de woningmarkt langs de lijnen zoals voorgesteld door de VROM-raad en de SER-Commissie van Sociaal-Economische Deskundigen in 2010 en het Wonen 4.0 akkoord tussen de Vereniging Eigen Huis, Woonbond, Aedes en NVM van mei 2012 goed is voor het oplossen van woningnood helpt het ook de kwakkelende Nederlandse schatkist te vullen in plaats van te legen. Daarnaast kunnen de belastingen voor alle burgers dan ook nog eens worden verlaagd, omdat dan alleen nog armlastige huurders en kopers een inkomensgebonden woontoeslag krijgen om hen te verzekeren van betaalbare woonruimte van een behoorlijke kwaliteit.