Vereniging Huurdersorganisatie Vulcanus

Laatste wijziging:
11 december 2018

Prestatieafspraken

Gemeenten, woningcorporaties en huurdersorganisaties moeten sinds de inwerkingtreding van de nieuwe Woningwet op een nieuwe manier samenwerken. Zij maken samen op gelijkwaardige basis afspraken over de volkshuisvestelijke opgave in hun gebied. Dat klinkt mooi, maar de corporaties vervullen in de praktijk de hoofdrol en zitten vaak helemaal niet te springen om het extra werk wat met prestatieafspraken te maken heeft. DUWO is zo eerlijk om toe te geven dat zij dit verafschuwen. Dat gaat ook voor sommige gemeenten op. Voor de gemeenten waarmee Vulcanus werkt, de daar actieve woningcorporaties, huurdersorganisaties en ook Vulcanus zelf is dit een nieuwe jaarlijks terugkerende taak. Daarom werd in 2015 binnen Vulcanus hiermee al begonnen.

Gemeente Delft huurt extern advies in
De gemeente Delft heeft begin 2016 het Woonbond Kennis- en Adviescentrum ingehuurd om te kijken hoe dit binnen Delft kan worden aangepakt. Een medewerkster van het Woonbond Kennis- en Adviescentrum interviewde daarvoor Vulcanus in februari 2016. De medewerkster was tijdens het gesprek nogal gefixeerd op bewonerscommissies die de Vulcanus organisatie niet kent. Het gesprek leverde voor Vulcanus geen vernieuwende inzichten op en stemde weinig optimistisch. Vulcanus belegde daarom een bijeenkomst met Delftse ambtenaren om een en ander met elkaar te bespreken.

De rapportage van het Woonbond Kennis- en Adviescentrum aan de gemeente Delft werd op 7 juli 2016 aan Vulcanus toegezonden. Maanden te laat om er veel van te kunnen leren of in de huiswerksfeer nog iets mee te kunnen doen. Het rapport was teleurstellend. De door de Woonbond naar voren gebrachte ‘vernieuwende’ participatievormen en aanbevelingen waren voor Vulcanus niet nieuw en werden, voor zover ze te bleken te werken voor Vulcanus, allang toegepast. De belangrijkste vaststelling was dat er geen hoop is op gezamenlijk overleg of samenwerking tussen de in Delft actieve huurdersorganisaties. Dat is minder vreemd dan het lijkt. Ook de Delftse woningcorporaties hebben geen samenwerkingsverband. Iedere betrokken partij zal dus redelijk zelfstandig moeten werken.

Delft heeft een woonvisie die nog een paar jaar geldig is. Over deze Delftse woonvisie oordeelde Vulcanus in 2016 negatief. De voor de Delftse woonvisie gebruikte woningmarktanalyse werd in 2016/2017 door twee andere zich ook op Delft richtende woningmarktanalyses weersproken. Je kunt dus tussen tegenstrijdige vrijwel gelijktijdig uitgevoerde analyses kiezen of ze allemaal met een korreltje zout nemen. De Delftse woonvisie diende niettemin voor de gemeenterepresentanten als richtsnoer voor het prestatieafspraken overleg.

De meeste door Vulcanus over prestatieafspraken en woonvisies benaderde fracties en politici bleken uit te munten in desinteresse dan wel gebrek aan werklust. Dat gold in het bijzonder voor de Delftse gemeentepolitici, terwijl juist daar de gemiddelde wachttijd voor mensen die een huurwoning zoeken van 2013 naar 2017 met 53% opliep. Dat de slaagkansen voor woningzoekenden dan afnemen is logisch. Vooral starters die daarvoor in aanmerking komen en actief zoeken wachten lang op het vinden van hun eerste sociale huurwoning.

Wat vinden de leden van Vulcanus belangrijk?
Vulcanus wil onder andere weten wat haar leden belangrijk vinden als het over de sociale huurvoorraad in een gemeente voor de komende jaren gaat. Dat kan en heeft Vulcanus via bewonersenquêtes onder de leden vastgesteld.

De door Vulcanus geraadpleegde leden vinden de betaalbaarheid van wonen steevast het belangrijkst. Daarnaast worden het voldoende (snel) beschikbaar zijn, het up to date en duurzaam maken en houden van sociale huurwoningen en een prettige woonomgeving belangrijk gevonden. Weinig verrassende zwaartepunten, welke goed aansluiten op de volkshuisvestelijke prioriteiten welke de Rijksoverheid aan gemeenten en woningcorporaties voor de komende jaren oplegt. Echter het door politici opgelegde zwaartepunt huisvesting urgente doelgroepen ontbrak bij wat de leden van Vulcanus belangrijk vinden.

Speelveld ook belangrijk
Behoudens uitvinden wat door de achterban belangrijk wordt gevonden moet ook rekening gehouden worden met het speelveld en de speelruimte per gemeente en de daarbij behorende (vrij nieuwe) woningmarktregio’s. De met bijna 1,2 miljoen huishoudens grootste maar ook armste woningmarktregio in Nederland is Haaglanden/Rijnmond/Midden-Holland. Zelfs de regering viel in die arme regio op dat de woningcorporaties gemiddeld in Delft, Den Haag en Rotterdam zorgelijk weinig investeringsruimte per sociale huurwoning hebben.

Delft zit door eigen schuld (te veel risico’s bij bouwen genomen) financieel langdurig knijp en heeft geen zich op de gemeente richtende woningcorporatie meer binnen haar grenzen. Daar hoeft Delft niet over te jammeren, want alle wethouders en de gemeenteraad gaven jarenlang steeds positieve zienswijzen op fusies van in Delft actieve woningcorporaties af. De momenteel voor Delft belangrijke woningcorporaties Woonbron en Vestia moeten grootschalig investeren in Rotterdam en in Den Haag. Bovendien houden de ernstige (financiële) problemen bij de onder verscherpt overheidstoezicht staande saneringscorporatie Vestia de komende jaren niet op.
Sinds de Spoorzone in 2014 de gemeente Delft in financiële moeilijkheden bracht valt Delft in COELO onderzoek op als een dure gemeente voor zowel huurders als woningeigenaren. Hierdoor kan Delft de gemeentelijke woonlasten concurrentieslag met de nabij gelegen gemeentes Den Haag, Westland, Rotterdam en Zoetermeer niet aan.

DUWO neemt als financieel gezonde/rijke corporatie in Delft en de woningmarktregio een uitzonderingspositie in. DUWO werkt en denkt echter landelijk en had tot voor kort helemaal geen oog voor de toekomst van haar niet studenten woningbezit in de Delftse regio. Daarnaast zullen DUWO’s nieuwbouwprojecten voor studenten gaandeweg steeds vaker in andere woningmarktregio’s verrijzen.

DUWO brengt bod uit
DUWO heeft haar bod over wat zij in 2018 wil gaan doen, zoals het hoort, ruim voor juli aan Vulcanus ter kennis gebracht en op tijd naar de gemeente verstuurd. Vulcanus was op belangrijke onderdelen niet enthousiast over het bod van DUWO, waardoor geen sprake is van een gezamenlijk bod. Omdat DUWO op voorhand het oordeel van Vulcanus per door DUWO aangekaarte deelonderwerp kon voorspellen, hoefde Vulcanus en DUWO elkaar niet te overtuigen van elkaars al jaren afwijkende standpunten.

Gelukkig wil DUWO in haar bod doorgaan met het door Vulcanus geadviseerde inflatievolgende huurbeleid uit 2016. Dat betekent dat DUWO en Vulcanus het over het onderwerp betaalbaarheid eens werden. Op de andere voor de leden van Vulcanus belangrijke punten en diverse overheidsprioriteiten is DUWO volgens haar bod niet van plan iets in 2018 te ondernemen. De beschikbaarheid van niet studenten huurwoningen in de Delftse regio wil DUWO verder laten afnemen en plannen tot het up to date brengen of duurzamer maken van bestaande woningen worden niet opgevoerd.

Het bod van DUWO aan de gemeente Delft leidde tot een op belangrijke onderdelen kritische schriftelijke reactie vanuit Vulcanus richting DUWO. Vanzelfsprekend werd de gemeente Delft door Vulcanus op de hoogte gehouden en weet Delft dat Vulcanus en DUWO over belangrijke zaken fundamenteel van opvatting verschillen.

Bergopwaarts
Woningbouwvereniging Bergopwaarts zond een plichtmatig overzicht van voorgenomen activiteiten naar Vulcanus en de gemeente Delft. Bergopwaarts directeur-bestuurder Chris Theuws gaf behoudens dat hij voor Delft per saldo niets wil betekenen meteen aan dat Bergopwaarts niet (structureel) aan (tripartiet) prestatieafspraken overleg in Delft wil deelnemen.

Vervolg
Van gemeentelijke en soms corporatiekant werd inzake de 4 prioriteiten van nationaal belang basale educatie en voorlichting richting de huurdersorganisaties geboden. De verantwoordelijke wethouders, DUWO en Vulcanus ontmoeten elkaar één keer. Deze bijeenkomsten werden soms gecombineerd met het uitdragen van B&W- en corporatiestandpunten, maar leverde niets concreets op. Helaas werd geen aandacht besteed aan de financiële beleidscomponent en bestedingsruimte, terwijl Vulcanus opviel dat daarover niet of nauwelijks kennis voorhanden is en aanbood daarover basale educatie te verzorgen. In 2017 bleek dat niet alle partijen hun achterban raadpleegde of anderszins relevant onderzoek ten behoeve van standpuntbepaling en visievorming deden. Daar waar extern positieve stappen waren genomen bevestigde de onderzoekresultaten de metingen van Vulcanus. Met andere woorden de prioriteiten, woonzorgen en problemen van DUWO huurders en die van de huurders van andere woningcorporaties lijken veel op elkaar Wat Vulcanus betreft kennen de betrokken partijen elkaar inmiddels goed genoeg en hebben de huurdersorganisaties een beeld kunnen vormen over waar zij over na moeten denken. Met wat extra financiële bagage kunnen die beraadslagingen ongetwijfeld nog aan realisme en kwaliteit winnen.

Scheiden der markten
Omdat DUWO onvoldoende prestaties voor wat betreft het voldoende (snel) beschikbaar zijn, het up to date en duurzaam maken en houden van sociale huurwoningen en een prettige woonomgeving bood kon Vulcanus zich onvoldoende met het bod van woningcorporatie DUWO verenigen. Dat geldt tevens voor de neerslag van de visie en beleid inzake wonen van de gemeente Delft. Hierdoor ontbreekt voor Vulcanus een inhoudelijke gezamenlijke basis om zich aan afspraken - welke op cruciale punten tegen wat door de leden van Vulcanus belangrijk wordt gevonden  indruisen - te committeren. Dat werd de gemeente Delft en de andere huurdersvertegenwoordigingen  in december 2017 gemeld. De gemeente Delft reageerde teleurgesteld dat Vulcanus niet inging op een aanzoek om de prestatieafspraken met DUWO van haar handtekening te voorzien.

Dit moet voor de bij DUWO bestuurlijk verantwoordelijke Raad van Bestuur en Raad van Commissarissen en voor het woonbeleid aansprakelijke politici aanleiding zijn om de toekomst ambitieus, vraaggericht en klantgericht tegemoet te treden. Dit om voldoende te (gaan) presteren op die vlakken die de DUWO huurders en dus hun klanten en maatschappij het belangrijkst vinden.

Alles overziend heeft het tripartiete overleg niet gebracht wat ervan gehoopt wordt. Het is een gemiste kans dat het weer niet gelukt is om tot consensus te komen over wat DUWO in Delft een jaar later wil gaan presteren. Hopelijk kan in de toekomst daadwerkelijk over lang niet altijd parallel lopende ambities, behoeften en visies binnen de daarvoor bestaande investeringsruimte en -grenzen gaan worden gepraat en een en ander voor alle partijen op een acceptabele manier op papier belanden. Tot dat moment moet gewaakt worden dat geen overdreven wissel wordt getrokken op de betrokken huurdersorganisaties en woningcorporaties.

Regionale prestatieafspraken
Stadsgewest Haaglanden, kortweg Haaglanden, was een plusregio in Zuid-Holland die de uit 9 gemeenten bestaande gehele Haagse agglomeratie omvatte. Het stadsgewest maakte deel uit van de Zuidvleugel van de Randstad. Op 1 januari 2015 is Stadsgewest Haaglanden opgeheven en opgegaan in de 23 gemeenten omvattende Metropoolregio Rotterdam Den Haag.
Op woonvlak werd in 2015 een Bestuurlijke Tafel Wonen in de woningmarktregio ‘Haaglanden’ door de gemeentes Delft, Den Haag, Leidschendam, Voorburg, Midden-Delfland, Pijnacker-Nootdorp, Rijswijk, Wassenaar, Westland en Zoetermeer opgericht om regionale samenwerking in een lichtere informele vorm te kunnen voortzetten. Deze Bestuurlijke Tafel Wonen heeft het tot nu toe geen contact Vulcanus ergens over opgenomen.

In 2014 heeft het bestuur Vulcanus met een aantal andere bestuurders van huurdersorganisaties welke niet in Delft actief waren met gemeentes en woningcorporaties meegedacht over de nota Regionale Prestatieafspraken Haaglanden. Deze nota gold voor het tijdvak 2015-2018 en werd een half jaar na opheffing van Haaglanden tussen 9 voormalige Haaglanden gemeenten en de Vereniging Sociale Verhuurders Haaglanden (SVH), welke 15 woningcorporaties representeerde, getekend. De “regionale afspraken” zijn niet bindend. Bij een geschil wordt er onderling overleg gevoerd. Er is geen mogelijkheid om een geschil via een rechter te laten beslechten.
Sinds de opheffing van Stadsgewest Haaglanden beschouwt Vulcanus de SVH niet meer als een verlengstuk van een aantal zelfstandig opererende woningcorporaties. De SVH verricht sinds de opheffing van Haaglanden hoofdzakelijk voor de 15 woningcorporaties die lid van de SVH zijn de woonruimteverdeling. De leiding van de via huurinkomsten gesubsidieerde SVH ging veelal overbodige activiteiten zitten optuigen om overtollig geworden SVH personeel bezig te kunnen blijven houden.
Eind 2017 ging de SVH verkennen of zij naast representant/dienstverlener voor verhuurders ook toekomst heeft in de huurdersbelangenbehartiging. Het nastreven van dergelijke rolvervuiling zet de deur open voor ongewenste belangenverstrengelingen en ondoorzichtige procedures en verhoudingen. De wetgever/overheid heeft niet voor niets bedacht om de rollen van gemeentes, woningcorporaties en huurdersorganisaties gescheiden te houden om meerwaarde te kunnen creëren.

Begin 2018 ontving Vulcanus van de SVH bericht dat zij met de gemeentes waaruit Haaglanden ooit bestond nieuwe regionale prestatieafspraken voor de periode 2019-2022 wil gaan opstellen.
De SVH had intern besloten om de huurdersstem indirect bij het maken van nieuwe regionale prestatieafspraken te willen gaan betrekken. Dat moet volgens de SVH via tussenkomst van een door de SVH betaald extern bureau welke de huurdersorganisaties moet vertegenwoordigen. Het initiatief van de SVH lijkt wellicht sympathiek, maar is bij even doordenken vreemd en zelfs onbezonnen. Huurdersorganisatie Vulcanus maakt logischerwijs geen deel uit van de verhuurdersorganisatie SVH. Bovendien kan Vulcanus zich niet door een externe partij laten vertegenwoordigen. Vulcanus zal dus geen energie steken in initiatieven welke door inschakeling van het door de SVH ingehuurde bureau ‘De Nieuwe Wind‘ of een andere externe partij op voorhand directe inbreng vanuit Vulcanus verstoort of uitsluit. Externe partijen kunnen dus nergens de indruk wekken (mede) namens Huurdersorganisatie Vulcanus te communiceren, laat staan Vulcanus ergens te vertegenwoordigen. De SVH werd per brief over getrapt vormgegeven initiatieven en de negatieve zienswijze van Vulcanus daarover geïnformeerd. Daarnaast werd de SVH verzocht de zienswijze van Vulcanus ter kennis te brengen van het bureau ‘De Nieuwe Wind’, de relevante wethouders van de Bestuurlijke Tafel Wonen in de woningmarktregio ‘Haaglanden’ gemeentes, hun leden en alle overige hen bekende relevante partijen.

Als gemeentes, woningcorporaties of belangenorganisaties behoefte hebben aan opvattingen of inbreng van Vulcanus of Vulcanus ergens bij willen betrekken, zullen ze daarvoor rechtstreeks bij het bestuur van Vulcanus moeten aankloppen. Dat kan dan afwegen of zo’n verzoek voldoende toegevoegde waarde voor de leden van Vulcanus heeft of kan hebben.

[Home] [Organisatie] [Bewonerscommissie] [Lidmaatschap] [Nieuws] [Bewonersenquête] [Woonverzekeringen] [Woonvisie politiek] [Huurbeleid 2018] [Gluurschadeclaim] [Puntensysteem] [Energielabel] [Energie besparen] [Onderhoud] [Beoordeling DUWO] [Topinkomens] [Woningtoewijzing] [Prestatieafspraken] [Woonvisie Delft] [100 jaar jubileum] [Baas voor DUWO] [Fusie mislukt] [Vulcanus Nieuws] [Huurdersonderhoud] [Servicekosten] [Adressen] [Klachten] [Publicaties] [Informatie links] [Vraag & antwoord] [Meld leegstand] [Contact] [Voorwaarden]