Vereniging Huurdersorganisatie Vulcanus

Laatste wijziging:
2 maart 2021

Huurbeleid DUWO 2021 - 2022; politiek bevriest of verlaagt soms sociale huren

Betaalbaarheid
Met de betaalbaarheid van het wonen en de koopkracht van met name armere huishoudens in corporatiewoningen gaat het de foute kant op. Dat is geen wonder, want als je jaren achterelkaar een sterk boven de inflatie en inkomensontwikkelingen van normale huishoudens uitgaande huurprijsontwikkeling en verlagingen van de huurtoeslag toepast is het slechts wachten op dergelijke problemen. Inmiddels zijn door knappe koppen een reeks onderzoeken gepubliceerd die de door Vulcanus in 2014 gesignaleerde betaalbaarheid- en koopkrachtproblemen bevestigen.

In gesprek met DUWO
Na wat stevige briefwisselingen met het bestuur en later de raad van commissarissen van woningcorporatie DUWO kon het bestuur van Vulcanus tijdens een aantal gesprekken in 2015 haar zorgen over de betaalbaarheid van het wonen en de koopkrachtontwikkeling van de minder gefortuneerde huurders aan het bestuur van DUWO overbrengen. Gelukkig vond iedereen dat het een kerntaak is om te proberen huishoudens met lagere inkomens welke langere tijd in DUWO-woningen verblijven de helpende hand te gaan bieden. Het bestuur van DUWO zegde aan Vulcanus toe intern uit te gaan rekenen of tegemoet gekomen kan worden aan de wens van het Vulcanus bestuur om vanaf 2016 voor huishoudens met lagere inkomens een maximaal inflatievolgend huurbeleid te gaan voeren. Die sommetjes werden door Vulcanus afgewacht in de wetenschap dat DUWO er ondanks een voor woningcorporaties contraproductief overheidsbeleid trots op mag zijn financieel stabiel en gezond te zijn.

Huurbeleid 2021 woningcorporatie DUWO
DUWO’s berekeningen en die van de Minister, die uiteindelijk nagenoeg hetzelfde uitkwamen als de berekeningen van Vulcanus, tonen aan dat het voor DUWO goed mogelijk is om de huren conform de wens van Vulcanus minder te verhogen voor de huishoudens met lagere inkomens dan maximaal door de overheid wordt toegestaan.
Uit de DUWO-meerjarenprognose 2020-2024 blijkt dat DUWO's financiële positie en toekomstverwachtingen zelfs zonder een cent huurverhoging laat staan gebruikmaking van eventuele extra huurverhogingsruimte de komende jaren solide en zeer positief zijn en blijven. De niet benutte investeringsruimte voor nieuwbouw, woningverbetering en huurmatiging van DUWO was volgens de Minister in 2018 naar het zorgwekkende bedrag van € 720.500.000 opgelopen. Dat is 45% van de totale bedrijfs- of marktwaarde van DUWO en heel erg veel vergeleken met de andere in de Haaglanden Midden-Holland Rotterdam woningmarktregio actieve corporaties.
In 2020 was DUWO’s niet benutte vrije investeringsruimte opgelopen tot € 1.195.100.000 oftewel bijna 1,2 miljard euro. Dat is 61% van de bedrijfs- of marktwaarde van DUWO welke eind 2019 € 1.951.362.000 oftewel ruim 1,9 miljard bedroeg. De standaard dooddoener voor dergelijke alarmerende luxe is dat de corporatie nog plannen voor de komende jaren moet ontwikkelen om die onbenutte investeringsruimte maatschappelijk zinnig te gaan besteden. Leuk verhaal, maar die plaat wordt door de top van DUWO al jarenlang grijsgedraaid. Er staan bij DUWO intern tot het jaar 2025 slechts 2.716 nieuw te bouwen woningen en voor € 79.828.000 aan woningverbeteringen gepland.  jaar 2025 slechts 2.716 nieuw te bouwen woningen en voor € 79.828.000 aan woningverbeteringen gepland. In voldoende solide mate voor de overheid heeft DUWO voor de komende 5 jaren per saldo een toename van het woningbezit met 121 woningen (+ 0,45%)  en voor € 8.223.000 aan woningverbeteringen (€ 332,84 per woning) gepland. De kosten van deze plannen komen op de 1,2 miljard euro investeringsruimte.
Vulcanus zou het prettig vinden als talmende en/of maatschappelijk onvoldoende adequaat presterende goed gevulde corporaties ter aanmoediging met stevige extra belastingen en heffingen vanuit de Rijksoverheid te maken krijgen om zich op hun kerntaak te gaan storten of anders financieel zwakke corporaties die liever geen rusthuis zijn te helpen.

Dat woningcorporatie DUWO sinds 2016 het voor zittende huurders maximaal inflatievolgend huurbeleidsadvies van Huurdersorganisatie Vulcanus opvolgt is voor de leden van Vulcanus goed nieuws. Iedere maximaal inflatievolgende huurverhoging voor huishoudens met lagere inkomens is winst voor zowel de woningcorporatie als voor die huurders, want woningcorporaties zijn er in de eerste plaats om betaalbare behoorlijke huisvesting te bieden aan huishoudens met lagere inkomens.

Woningcorporaties zitten vroeg in het jaar al te begroten voor het komend jaar en de huren zijn verreweg de belangrijkste inkomstenbron. In de zomer van 2020 schreef DUWO in een pro forma adviesaanvraag aan Vulcanus dat DUWO per 1 juli volgend jaar aanstaande in beginsel een inflatievolgend huurbeleid + 1% zal voeren. Dit werd door DUWO en de gemeente vastgelegd in prestatieafspraken voor 2021. Waarom het College van B&W het onnodig graaien in de portemonnees van sociale huurders een goed idee vindt is Vulcanus een raadsel. Rond kerstmis viel te lezen dat de inflatie van 1 december 2019 tot 1 december 2020 op 1,4% is uitgevallen.

Adviesaanvraag van DUWO
Eind januari 2021 ontving Vulcanus een adviesaanvraag over de huurverhoging 2021 van DUWO. Volgens de adviesaanvraag werd door andere huurdersorganisaties voor hun leden in lokale prestatieafspraken akkoord gegaan met hogere huursomstijgingen. Woningen met een “lagere huur in verhouding met vergelijkbare woningen in hetzelfde woningcomplex” kunnen volgens de adviesaanvraag meer dan de inflatie aan huurverhoging krijgen aangezegd. De huur kan dan als volgt kunnen worden verhoogd:
Tussen 1,4% en 2,4% als het een onzelfstandige woning betreft voor niet-leden van Vulcanus.
Tussen 1,4% en 2,4% als het een zelfstandige woning betreft voor niet-leden van Vulcanus.
De leden van Vulcanus worden door DUWO uitgezonderd van huurverhogingen boven de inflatie.
Zittende DUWO huurders die lid van Vulcanus zijn krijgen als het aan DUWO ligt dus in 2021 een inflatievolgende huurverhoging van 1,4% aangezegd.

Op 17 februari 2021 gaf DUWO te kennen een op die dag aangekondigde nieuwe regeling af te wachten.

Tweede Kamer dwingt huurbevriezing af
Op 9 februari 2021 nam de Tweede Kamer een motie aan om de huren van sociale huurwoningen (met een kale huur tot € 752,33)  dit jaar te bevriezen in verband met de coronacrisis. De door de Tweede Kamer, aangenomen motie was ingediend door SP-Kamerlid Beckerman. De SP kreeg verder steun van PvdA, GroenLinks, PVV, Forum voor Democratie, 50Plus, Partij voor de Dieren, DENK en het Kamerlid Van Kooten-Arissen. Opmerkelijk was dat ook de VVD deze motie steunde. De onverwachte steun van de VVD, die bij voorgaande soortgelijke voorstellen tientallen keren tegen was, noemt het CDA plat en opportunistisch, omdat de VVD een maand voor verkiezingen "plots" voor stemt. Naast het CDA stemden D66, ChristenUnie en SGP tegen. Opmerkelijk is dat ook D66 net als de VVD in de stemwijzer voor de stemming in februari 2021 heeft aangegeven het eens te zijn met de stelling dat huren vier jaar lang niet moeten stijgen.

Op 17 februari 2021 schreef de demissionaire minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties de Tweede Kamer dat de regering de huurbevriezing-motie gaat uitvoeren.
Per ministeriële regeling is het maximale huurverhogingspercentage op 0% gezet voor de gereguleerde huursector (woningen met een kale huur tot € 752,33). Voor huurders in het gereguleerde segment betekent dit dat zij geen jaarlijkse huurverhoging krijgen in 2021, ook geen inkomensafhankelijke hogere huurverhoging.
Ook de huur van onzelfstandige woningen, woonwagens en woonwagenstandplaatsen gaat niet omhoog. Als een woning verbeterd is, bijvoorbeeld door verduurzaming, is het wel mogelijk dat de huurder een daaraan verbonden huurverhoging krijgt. Voor verduurzaming is echter instemming van huurders nodig. De koepelorganisatie van woningcorporaties is opgelucht dat de corporaties gecompenseerd gaan worden.

Advies van Vulcanus
Vulcanus ging in 2020 niet akkoord met DUWO’s prestatieafspraken-bod voor 2021, omdat het bod op diverse onderdelen te mager was en maatschappelijk bedenkelijke beleidselementen bevat. Daarnaast werd door het niet ondertekenen door Vulcanus van de prestatieafspraken de kans geminimaliseerd dat leden van Vulcanus in 2021 te maken kunnen krijgen met een onnodig hoge huurverhoging.
Om misverstanden lastig te maken zal Vulcanus waarschijlijk netjes per brief DUWO een huurbeleid volgens volgens of dicht bij de ministeriële regeling MG 2021-01 gaan adviseren. Die regeling is een voor hurend Nederland mooi verkiezingscadeau. Nadien verwacht Vulcanus hierover geen vervelende verrassingen van haar leden te vernemen.

Toekomst
Natuurlijk zal Vulcanus met DUWO (blijven) communiceren over de betaalbaarheid van het wonen en het DUWO-huurbeleid. Omdat woningcorporatie DUWO zich sinds 2016 voor de leden van Vulcanus binnen het redelijke manifesteert op dit vlak, hoopt Huurdersorganisatie Vulcanus bij te kunnen blijven dragen aan het genereren van maatschappelijke meerwaarde voor van de inzet van woningcorporaties afhankelijk geworden armere huishoudens.

Nieuwe huur boven de € 752,33 en recht op huurtoeslag
In het verleden ontving Vulcanus enkele berichten van leden dat DUWO hun huurverhogingen had aangezegd, welke tot huren (iets) boven de grens tot waar huurtoeslag kan worden aangevraagd leidde. Huurders met een huur (iets) boven € 752,33 met een niet al te hoog huishoudinkomen moeten extra opletten met huurtoeslag.

Als het gezamenlijk huishoudinkomen binnen de daarvoor geldende grenzen valt dan kunnen huurders (nog een klein beetje) huurtoeslag krijgen tot € 752,33 (liberalisatiegrens). Als er nu recht op huurtoeslag is, dan blijft dat behouden voor de rest van het jaar. In januari worden de nieuwe bedragen voor huurtoeslag door de overheid vastgesteld. De liberalisatiegrens kan dan worden verhoogd, maar het verhogen van de liberalisatiegrens bleef de laatste jaren vaak uit of achter bij de inflatie en de aan de inflatie gekoppelde huurverhogingen. Als zittende bewoners na 30 juni in de tweede helft van een kalenderjaar huurtoeslag willen aanvragen, dan komen ze bij een huur boven de liberalisatiegrens hier niet meer voor in aanmerking.

Coulanceregeling DUWO voor zittende bewoners
Als door onvoorziene omstandigheden een zittende DUWO bewoner een ernstige inkomensdaling heeft en door een huur boven de liberalisatiegrens geen aanspraak kan gaan maken op huurtoeslag dan kan die huurder bij DUWO om een huurprijsverlaging vragen. Dit kan volgens DUWO altijd het hele jaar door. Uiteraard is het dan wel belangrijk dat de huurder een juiste bewijsvoering kan leveren over de inkomensdaling.

Wet eenmalige huurverlaging bij hoge huur en laag inkomen
In september 2020 presenteerde het kabinet-Rutte III een plan om huurders met een laag inkomen die verhoudingsgewijs te duur wonen op betaalbaarheidsvlak te gaan ondersteunen. Het kabinet diende daarvoor het Wetsvoorstel Eenmalige huurverlaging huurders met een lager inkomen in. Huurders van woningcorporaties met een huur boven de aftoppingsgrens en een inkomen onder de inkomensnorm voor passend toewijzen krijgen recht  op een eenmalige, permanente huurverlaging tot de aftoppingsgrens.

Op 12 november 2020 werd het wetsvoorstel ‘Eenmalige huurverlaging huurders met een lager inkomen’ door de Tweede Kamer aangenomen. Slechts het Forum voor Democratie en het kamerlid Van Haga stemden tegen. De Eerste Kamer nam het wetsvoorstel aan op 1 december 2020. Op 23 december 2020 werd de wet afgekondigd. Zij treedt in werking op 1 januari 2021. Daarnaast moet de regering gaan uitzoeken hoe zij huurders met een laag inkomen die huren bij een commerciële verhuurder of in de vrije sector tegemoet kan komen. FVD, VVD en de Fractie-Otten waren daar tegen. Minister Ollongren gaf namens de regering aan bereid te zijn te onderzoeken op welke wijze huurders die buiten deze wet vallen, maar  in een vergelijkbare situatie verkeren, tegemoetgekomen kunnen worden. Daar is niets meer vanuit regeringskringen over vernomen.

Om te bepalen welke huurders voor de eenmalige huurverlaging in aanmerking komen worden de woningcorporaties en de Belastingdienst aan het werk gezet. De woningcorporatie moet voor half maart 2021 een lijst bij de Belastingdienst aanleveren van al hun woningen die een kale huur boven de laagste aftoppingsgrens (€ 633,25 in 2021) hebben. De Belastingdienst laat daarna aan de woningcorporatie weten welke in die woningen wonende huishoudens in 2019 een inkomen onder de passend-toewijzengrenzen hadden en hoe groot het huishouden is. Die mensen krijgen volgens de voorgestelde regeling recht op huurverlaging tot de aftoppingsgrens. De corporatie moet uiterlijk 1 april 2021 een passend voorstel tot huurverlaging doen aan al hun huurders die hierop volgens het wetsvoorstel recht hebben. Daarna moet de corporatie de Belastingdienst binnen drie weken nadat de huurverlaging is ingegaan de gewijzigde huurprijs melden.

Komt u in aanmerking voor huurverlaging?
Dat hangt af van de hoogte van uw kale huur (netto huur) en uw inkomen. De huurverlaging geldt voor huurders van een sociale huurwoning bij een woningcorporatie met een relatief laag inkomen en hoge huur. Bij de huurprijs gaat het om huurders met een kale huurprijs boven de voor hen geldende aftoppingsgrens.

Het gaat dus om de volgende categorieën huishoudens:

Samenstelling van het huishouden

Inkomen lager dan

Kale huur hoger dan

1 persoon

€ 23.725

€ 633,25

1 persoon met AOW

€ 23.650

€ 633,25

2 personen

€ 32.200

€ 633,25

2 personen (minstens 1 in de AOW-leeftijd)

€ 32.075

€ 633,25

3 of meer personen

€ 32.200

€ 678,66

3 of meer personen (minstens 1 in de AOW-leeftijd)

€ 32.075

€ 678,66

De Belastingdienst kijkt naar het vastgestelde inkomen over 2019. Heeft u na 2019 een inkomensdaling gehad, waardoor u al minstens zes maanden een lager inkomen hebt dan de bij u horende inkomensgrens? Dan heeft u ook recht op huurverlaging, maar moet u het wel zelf aanvragen bij de woningcorporatie. De actuele kale huur van uw woning en de eventueel bijkomende servicekosten staan vermeld in de laatste jaarlijkse brief over uw huurverhoging of als u vrij kort geleden uw woning heeft betrokken in uw huurcontract.

Wanneer wordt de huur verlaagd?
De huurverlaging gaat in op de eerste dag van de tweede maand na de  datum van het voorstel (dus minimaal een maand na het voorstel). Dit  betekent dat als het huurverlagingsvoorstel in februari wordt verstuurd, de huurverlaging ingaat op 1 april 2021. Wordt deze verstuurd in maart, dan gaat de huurverlaging in op 1 mei 2021.
Wanneer een huurder zelf de aanvraag doet en voor eenmalige  huurverlaging in aanmerking komt, dan moet de corporatie binnen drie  weken na ontvangst van de actuele inkomensgegevens het  huurverlagingsvoorstel doen. Wie niet rustig de verhuurder afwacht, maar zelf in januari 2021 een eenmalige huurverlaging bij de woningcorporatie aanvraagt geniet dus maximaal (want zo snel mogelijk) van de huurverlaging. Over waar u bij het zelf aanvragen rekening mee moet houden leest u hieronder meer.

Huurders met inkomensdaling na 2019 kunnen vanaf 1 januari 2021 zelf huurverlaging aanvragen
Ook kan een huurder voor 31 december 2021 zelf de woningcorporatie om huurverlaging verzoeken. De huurder moet voor huurverlaging dan wel zijn huishoudensamenstelling kenbaar maken en aantonen dat zijn huishoudinkomen in de zes maanden voorafgaand aan dat verzoek lager is dan de toepasselijke inkomensnorm. Deze weg is lastiger, maar de Belastingdienst weet in 2021 niet wat na 2019 voor bijna alle Nederlanders de huishoudinkomens waren. Om u op weg te helpen treft u hier een modelbrief in open document-formaat aan om de eenmalige huurverlaging 2021 bij woningcorporatie DUWO aan te vragen. Huurders die zelf een eenmalige huurverlaging aanvragen moeten ook zelf gegevens aan de corporatie aanleveren. Dit kunnen salarisstroken, uitkeringsspecificaties of een verklaring van de boekhouder (wanneer de huurder een zzp’er is) zijn. Ook verstrekt de  huurder een zelf opgestelde verklaring over de actuele samenstelling van het huishouden.

Hoeveel wordt de huur verlaagd?
Dat hangt van de huidige hoogte van uw kale huur af. De kale huur wordt verlaagd tot de aftoppingsgrens die geldt voor uw type huishouden. Is uw huur veel hoger dan de aftoppingsgrens? Dan krijgt u een behoorlijke huurverlaging. Zit uw huur maar een paar euro boven de aftoppingsgrens? Dan gaat het om een kleine huurverlaging.

Met de eenmalige regeling krijgen naar verwachting ongeveer 260.000 huurders recht op huurverlaging. De huurverlaging zal voor die huurders gemiddeld op ongeveer € 40 a € 50 per maand neerkomen. Als gevolg van het wetsvoorstel dalen de uitgaven voor de overheid aan de huurtoeslag met € 19.000.000 euro in 2021 en met € 38.000.000 in de jaren daarna. Met deze en oudere maatregelen en beleid is en neemt het het aantal scheefhuurders in rap tempo af(genomen). Veel huurders wonen bovendien slechts korte tijd scheef. Het leeuwendeel van de Nederlandse sociale huurders betaalt in de loop van 2021 voor hun woning dus een redelijk bij hun inkomen passende huur.

Tijdelijke huurkorting wetsvoorstel bij Eerste Kamer
Naast de mogelijkheid voor een eenmalige huurverlaging is er nieuwe wetgeving in de maak om tussen verhuurder en huurder afspraken te maken over een tijdelijke huurkorting. Die kan bestaan uit bijvoorbeeld huurbevriezing of huurverlaging voor de duur van één maand tot maximaal drie jaar. De afwikkeling van het wetsvoorstel tijdelijke huurkorting wetgeving is eind 2020 bij de Eerste Kamer beland.

Er kunnen diverse redenen zijn om afspraken te maken over een tijdelijke huurkorting. Bijvoorbeeld een situatie waarin er tijdelijk geen inkomen is (als gevolg van de coronacrisis). Of waarin een deel van het inkomen is weggevallen (bijvoorbeeld na een echtscheiding) en waarbij de huurder nog geen andere, qua huurprijs beter bij het inkomen passende woning heeft gevonden.

Bij een tijdelijke huurkorting leggen de huurder en verhuurder onderling vast welke vorm de korting krijgt en onder welke voorwaarden. Ze maken ook afspraken over de duur of dat ze bijvoorbeeld jaarlijks de situatie opnieuw beoordelen. Na afloop van de duur van de tijdelijke korting, kan de verhuurder de huurprijs weer terugbrengen naar het oorspronkelijke niveau, eventueel vermeerderd met de huurverhogingen gedurende de periode van de huurkorting.

Wanneer er langer dan drie jaar een huurkorting nodig is kan de verhuurder beslissen om deze structureel te maken of de huurprijs weer terug te brengen naar het oorspronkelijke niveau (eventueel vermeerderd met de huurverhogingen in de periode van drie jaar).

Vanaf 2021 bestaat ook de mogelijkheid om bij nieuwe verhuringen een periode van huurgewenning af te spreken. Deze periode kan – net zoals bij een tijdelijke huurkorting – maximaal drie jaar bedragen.

Huurbeleid politiek voor het jaar 2021 door 2e Kamer gewijzigd
Woningcorporatie DUWO heeft vrijwel alleen sociale huurwoningen oftewel huurwoningen met huren tot € 752,33 (peil 2021). Het kabinet wil “goedkope scheefwoners” blijven aanzetten om door te stromen. Voor inkomens boven de toewijzingsgrens voor de sociale huur (€ 44.655 voor 2021) wil het kabinet een huurverhoging van inflatie + 4%. Inkomensafhankelijke huurverhogingen gelden niet voor huishoudens van vier of meer personen of met een AOW-ontvanger, een gehandicapte of een chronische zieke ook al is het huishoudinkomen hoger dan € 44.655.

Het inflatiepercentage waarmee wordt gerekend is vastgesteld op 1,4%.

Dit betekent dat de huurverhogingen per 1 juli 2021 er maximaal als volgt uit kunnen gaan zien:
Maximaal 2,4% als uw inkomen lager of gelijk is aan € 44.655 (peil 2021)
Maximaal 5,4% als uw inkomen hoger is dan € 44.655 (peil 2021)

Denk niet dat er veel ‘rijke huishoudens’ in sociale huurwoningen wonen met een inkomen vanaf € 10.000 boven de toewijzingsgrens. Volgens onderzoek van het Ministerie van Binnenlandse Zaken (BZK) betrof dat in 2018 minder dan 22.850 huurders. Vele huurders met inkomens boven die grens verdienen net een paar tientjes of honderdjes meer per jaar volgens BZK. Ook is het aantal “goedkope scheefwoners” in sociale huurwoningen volgens BZK sinds 2012 in absolute aantallen jaarlijks aanzienlijk afgenomen.

Ook zijn er mogelijkheden voor tijdelijke huurcontracten voor gehandicapten, grote gezinnen, ouderen, jongeren, studenten, promovendi en vergunninghouders. Een deel van de woningvoorraad kan zo makkelijker gereserveerd worden voor doelgroepen die nu lastig aan passende huisvesting kunnen komen. En speciaal geschikte woningen blijven zo beschikbaar voor de doelgroep.

In 2020 werd landelijk huurbeleid voor sociale huurwoningen onder de naam huursombenadering van kracht. De huursombenadering houdt in de gemiddelde huursomstijging per woningcorporatie niet meer mag zijn dan inflatie + 1%. Voor die maximaal 1% extra bandbreedte en de daarbij behorende meeropbrengst euro’s moeten wel eerst netjes zwart op wit lokale prestatieafspraken met de huurdersorganisatie zijn gemaakt om extra te investeren in zaken die de huurdersorganisatie belangrijk vindt. Vulcanus besloot niet akkoord met DUWO’s te magere bod te gaan en dus geen prestatieafspraken te tekenen. Hierdoor resteert voor DUWO een gemiddelde huursomstijging van maximaal de inflatie. Binnen deze limiet zijn op individueel niveau huurverhogingen tot maximaal inflatie + 1% mogelijk.

De effecten van de eventuele eenmalige huurverlaging blijven in 2021  buiten de huursom. Tijdelijke huurkorting (huurbevriezing en  huurverlaging) vallen ook buiten de huursom, net zoals de eventuele  huurstijging terug naar de oorspronkelijke huur na afloop van de periode van tijdelijke huurkorting. Huurgewenning bij nieuwe verhuringen valt wel binnen de huursom.

Op 17 februari 2021 kondigde het kabinet naar aanleiding van een door de Tweede Kamer aangenomen motie die de regering verzoekt om de huurprijzen in de sociale huursector voor 2021 te bevriezen een huurbevriezing voor alle sociale huurwoningen aan.

Boven een kale maandhuur van € 752,33 (peil 2021) is sprake van een vrije sector huurwoning. Voor particuliere verhuurders van gereguleerde huurwoningen en in de vrije sector gelden (zeer waarschijnlijk) in 2021 ook de bovengenoemde maxima voor de huursomstijging.

Demissionair minister Kajsa Ollongren van Binnenlandse Zaken moet nu aangeven of ze de motie gaat uitvoeren. ''Wij hebben haar inmiddels gevraagd om snel te reageren'', aldus Beckerman.

Sociaal Huurakkoord tussen corporaties en huurders
In januari 2019 bij de bekendmaking van het huurprijsbeleid voor de periode 1 januari 2019 tot en met 30 juni 2020 riep de regering woningcorporaties op een huurprijsbeleid voeren dat in lijn is met de afspraken uit het Sociaal Huurakkoord. De afspraken uit het Sociaal Huurakkoord van Aedes en de Woonbond van december 2018 konden niet voor 1 januari 2019 in regelgeving worden verwerkt, daarom zijn de parameters nog volgens de huidige regelgeving vastgesteld.

Eind januari 2019 zijn de Woonbond en Aedes een lobby richting de politiek gestart om de Nationale Woonagenda, welke opriep om een Sociaal Huurakkoord te sluiten, gestalte te geven. ‘Wij rekenen erop dat u de afspraken tussen huurders en sociale verhuurders integraal voor 1 mei 2019 zult verwerken in het huur(prijs)beleid.’ Dat schrijven de Woonbond en Aedes in de brief aan minister Ollongren waarmee ze haar het Sociaal Huurakkoord aanboden. De regering ging echter niet over om deze afspraken op tijd in wetgeving om te zetten.

Het kabinet zal de Tweede Kamer informeren of en hoe de afspraken uit het Sociaal Huurakkoord in wet- en regelgeving zullen worden verwerkt en uitwerken.

Kwartje landelijk al voor Sociaal Huurakkoord gevallen
In de Woonagenda hebben corporaties betaalbaarheid vastgelegd als een van hun belangrijkste speerpunten. In het Sociaal Huurakkoord spraken de corporaties met de Woonbond af de huren beperkt te verhogen.  Ook in de komende jaren willen de corporaties de huur gematigd verhogen. Dit wordt wel lastiger vanwege toenemende belastingdruk. De eerlijkheid gebied op te merken dat financieel zwakke of in sanering zijnde corporaties hun huurders met lagere inkomens min of meer gedwongen hogere huurverhogingen opleggen. Dergelijk ongewenst beleid vereist uitleg welke netjes met verontrustende geloofwaardige financiële ontwikkelingen en berekeningen moet kunnen worden onderbouwd.

Een bovengemiddeld hoge huuraanpassing kan DUWO - dat trots is op haar goede financiële gezondheid en royale investeringsruimte - nu en de komende jaren nergens geloofwaardig uitleggen.

Landelijke trend corporatiesector in 2018
De meeste woningcorporaties hebben zich bij de huurverhoging in 2018 gericht op het betaalbaar houden van de huur voor mensen met de laagste inkomens. De gemiddelde huurverhoging per 1 juli 2018 komt dit jaar voor huishoudinkomens tot € 41.057 uit op gemiddeld 1,5%. Twee derde van de corporaties zat gemiddeld op of onder het inflatieniveau. Slechts een derde komt uit op een hogere huuraanpassing.

Landelijke trend corporatiesector in 2019
Voor corporatiehuurders met een inkomen tot € 42.436 ging de huur per 1 juli 2019 gemiddeld met 1,6% omhoog. De totale gemiddelde huursom ging met 2,0% omhoog. Bij 14% van de woningcorporaties was de gemiddelde huursomverhoging boven de inflatie, bij 42% gelijk aan de inflatie en bij 40% onder de inflatie.

Landelijke trend corporatiesector in 2020
Voor corporatiehuurders met een inkomen tot € 43.475 ging de huur per 1 juli 2020 gemiddeld met 2,5% omhoog. Dat is 0,1% onder de inflatie. Bij 14% van de woningcorporaties was de gemiddelde huursomverhoging echter boven de inflatie. Meestal maakten deze dure corporaties hierover lokale prestatieafspraken met hun huurdersorganisaties en de gemeente. In een enkel geval is sprake van een saneringscorporatie die onder curatele staat. Bij een bewonerswisseling zijn verhuurders minder gebonden aan regels en wordt de huur vaak fors opgetrokken (gemiddeld met 9,5% in 2020). Bij een renovatie/verduurzaming mag de huur extra worden verhoogd. Dat geld ziet de huurder weer terug door een lagere energierekening. Het aantal corporaties dat inkomensafhankelijke huurverhogingen vraagt is van bijna 75% in 2015 inmiddels gedaald naar 33%. De gemiddelde landelijke huurverhoging bij corporaties komt hierdoor uit op 2,7%.

Trend bij woningcorporatie DUWO
DUWO is op betaalbaarheidsvlak sinds 2016 vanuit de voorhoede gaandeweg teruggezakt tot iets onder het landelijk gemiddelde. Vulcanus leden krijgen overigens sinds 2018 een lagere gemiddelde huurverhoging dan de rest van DUWO’s huurders.

WOZ-waarde
Huurders van sociale huurwoningen ontvangen in de eerste maanden van het jaar van de gemeente een WOZ-beschikking. Het is daardoor mogelijk voor huurders om bij de gemeente bezwaar te maken tegen de beschikking. Woningcorporaties moeten er rekening mee houden over de WOZ-beschikking vragen te krijgen van hun huurders. De gemeente Delft heeft het innen van de WOZ-belasting en andere lokale belastingen uitbesteed aan de Regionale Belasting Groep.

Bezwaar tegen WOZ-beschikking maken
U kunt bezwaar maken tegen de WOZ-beschikking. Dit heeft alleen zin in de volgende gevallen:

  • Als er een beschikking gestuurd is van de verkeerde woning.
  • Als de WOZ-waarde in de beschikking te hoog is. Een lijst van mogelijke redenen treft u in een hieronder vermelde voorbeeldbrief aan.
  • Als de huidige huur op of dichtbij de maximale huur ligt. Een bezwaar kan ertoe leiden dat de huur niet verder omhoog gaat.
  • Als de maximale huurprijs door een lagere WOZ-waarde onder de huidige huurprijs komt te liggen. U heeft dan recht op huurverlaging.

Berekenen maximale huurprijs
Op de website van de Huurcommissie kunt u berekenen wat de maximale huurprijs van uw woning is. De Woonbond biedt u een handige voorbeeldbrief aan die u kunt gebruiken om bezwaar tegen uw WOZ-beschikking te maken.

Betaal niet teveel
U hoeft natuurlijk alleen huurverhoging te betalen als u daarvoor van uw verhuurder een correct schriftelijk huurverhogingsvoorstel wat voldoet aan de daarvoor geldende eisen hebt ontvangen. Meer daarover leest u hieronder.

Nagaan of uw huurverhogingsvoorstel aan de eisen voldoet
Uw verhuurder doet schriftelijk (per brief of per e-mail) een huurverhogingsvoorstel. Dit voorstel moet de verhuurder minstens twee maanden voordat de huurverhoging ingaat versturen. Als DUWO uw huur wil verhogen per 1 juli, dan moet u het huurverhogingsvoorstel dus uiterlijk op 30 april hebben ontvangen.

Als het voorstel onvolledig of onjuist is, dan kan dit een reden zijn voor bezwaar van de huurdern het huurverhogingsvoorstel moet altijd het volgende staan:

  • de oude en de nieuwe kale huurprijs;
  • het percentage of bedrag waarmee de huur wordt verhoogd;
  • of er sprake is van een (extra) inkomensafhankelijke huurverhoging. Als dit het geval is moet de verhuurder een inkomensverklaring van de Belastingdienst meesturen;
  • de datum waarop de huurverhoging ingaat;
  • hoe de huurder bezwaar kan maken tegen de huurverhoging.

Verder zijn er aan aantal voorwaarden waaraan iedere huurverhogingsvoorstel moet voldoen. De belangrijkste voorwaarden zijn:

  • de kale huurprijs van de woning mag door de huurverhoging niet hoger worden dan de maximale huurprijs volgens het puntensysteem;
  • er is geen all-in-prijs. Is dat wel het geval, dan is de kale huurprijs niet bekend en mag de verhuurder geen huurverhoging voorstellen;
  • de huurprijs mag niet worden verhoogd als de Huurcommissie de huur vóór het huurverhogingsvoorstel tijdelijk heeft verlaagd wegens onderhoudsgebreken.
  • de huurprijs mag niet worden verhoogd als er vóór de ingangsdatum van de huurverhoging een verzoek om huurverlaging op grond van onderhoudsgebreken is ingediend bij de Huurcommissie.

Gedetailleerdere informatie over hoe DUWO uw huurverhoging moet aanzeggen vindt u op de website van de Huurcommissie en de website van de Rijksoverheid.

Als huurder bezwaar maken tegen de huurverhoging
Bezwaar maken tegen de huurverhoging doet u met een brief aan uw verhuurder. Daarbij kunt u de digitale check gebruiken die de Woonbond aanbiedt op www.woonbond.nl/huurverhoging. Dat programma laat u een aantal vragen beantwoorden, waarna er als de verhuurder iets fout heeft gedaan een standaardbezwaarschrift uitrolt waarin de bezwaargronden staan opgesomd die voor u van toepassing zijn.
Let op. DUWO moet uw bezwaarschrift hebben ontvangen hebben voor de ingangsdatum van de voorgestelde huurverhoging. Stuurt u geen bezwaarbrief én betaalt u de huurverhoging, dan is er na de ingangsdatum van de voorgestelde huurverhoging niets meer aan te doen. U zit dan aan de huurverhoging vast, zelfs als die wettelijk gezien onterecht was.

Als u en DUWO niet samen uit de huurverhoging komen, dan kan DUWO of u de Huurcommissie inschakelen om de huurverhoging te beoordelen. Hiervoor bestaan standaard verzoekschriften.
Voor ingewikkeldere meningsverschillen moet u zelf, nadat u binnen 3 maanden na de huurverhogingsdatum een aangetekende herinneringsbrief over het huurverhogingsvoorstel van DUWO heeft ontvangen, een verzoekschrift bij de Huurcommissie indienen. Doet u dat niet binnen 3 maanden na de voorgestelde ingangsdatum van de huurverhoging dan is de huurverhoging een feit.

In de volgende gevallen kunt u met succes bezwaar maken tegen de huurverhoging:

• De huur is verlaagd wegens ernstige gebreken aan de woning
De huur mag niet verhoogd worden als de Huurcommissie of rechter u huurverlaging heeft gegeven wegens ernstige gebreken aan de woning, of als daarover nog een procedure loopt.

• De huurverhoging is te laat aangekondigd
De huurverhoging moet tijdig (minimaal 2 maanden voor ingangsdatum) worden aangezegd. Is de aanzegging te laat verstuurd? Maak dan bezwaar. Daarmee regelt u dat de huurverhoging ook pas later kan ingaan.

• De huur wordt te vaak verhoogd
De huur mag niet vaker dan 1 keer per jaar worden verhoogd. Maar er hoeft niet altijd precies een kalenderjaar te zitten tussen twee huurverhogingen. Ging de huurverhoging van 2012 later in dan per 1 juli? Dan mag de huur in 2013 toch weer per 1 juli omhoog. Woont u korter dan een jaar in uw huidige woning en heeft u daarom nog geen jaarlijkse huurverhoging gekregen? Dan mag de huurverhoging per 1 juli ook.

• Door de verhoging wordt uw huur hoger dan volgens het puntenstelsel mag
Komt uw huur door de huurverhoging hoger te liggen dan de maximale huurprijs die volgens het puntenstelsel is toegestaan? Dan kunt u met succes bezwaar maken. Uw huur mag nooit hoger worden dan volgens het puntenstelsel mag. Ook niet als uw inkomen boven de 44.000 euro ligt.

• De huur was al hoger dan volgens het puntenstelsel mag
Is uw huur ook zonder de huurverhoging al hoger dan de maximale huurprijs die volgens het puntenstelsel is toegestaan? Dan kunt u niet alleen bezwaar maken, maar ook met succes een huurverlagingsprocedure starten bij de Huurcommissie.

Om delen van dit document te kunnen bekijken heeft u een programma dat PDF-bestanden kan lezen nodig.
Adobe Reader is een gratis te downloaden programma, waarmee u PDF-bestanden kunt lezen.

[Home] [Organisatie] [Bewonerscommissie] [Lidmaatschap] [Nieuws] [Bewonersenquête] [Woonverzekeringen] [Woonvisie politiek] [Huurbeleid 2021] [Huurtoeslag] [Gluurschadeclaim] [Puntensysteem] [Energielabel] [Energie besparen] [Onderhoud] [Beoordeling DUWO] [Topinkomens] [Commissarissen] [Prestatieafspraken] [Woonvisie Delft] [100 jaar jubileum] [Oproep ALV] [Warmteplan Delft] [Vulcanus Nieuws] [Huurdersonderhoud] [Servicekosten] [Adressen] [Klachten] [Publicaties] [Informatie links] [Vraag & antwoord] [Meld leegstand] [Contact] [Voorwaarden]