Vereniging Huurdersorganisatie Vulcanus

Laatste wijziging:
16 september 2020

Huurbeleid DUWO 2020 - 2021 inflatievolgend

Betaalbaarheid
Met de betaalbaarheid van het wonen en de koopkracht van met name armere huishoudens in corporatiewoningen gaat het de foute kant op. Dat is geen wonder, want als je jaren achterelkaar een sterk boven de inflatie en inkomensontwikkelingen van normale huishoudens uitgaande huurprijsontwikkeling en verlagingen van de huurtoeslag toepast is het slechts wachten op dergelijke problemen. Inmiddels zijn door knappe koppen een reeks onderzoeken gepubliceerd die de door Vulcanus in 2014 gesignaleerde betaalbaarheid- en koopkrachtproblemen bevestigen.

In gesprek met DUWO
Na wat stevige briefwisselingen met het bestuur en later de raad van commissarissen van woningcorporatie DUWO kon het bestuur van Vulcanus tijdens een aantal gesprekken in 2015 haar zorgen over de betaalbaarheid van het wonen en de koopkrachtontwikkeling van de minder gefortuneerde huurders aan het bestuur van DUWO overbrengen. Gelukkig vond iedereen dat het een kerntaak is om te proberen huishoudens met lagere inkomens welke langere tijd in DUWO-woningen verblijven de helpende hand te gaan bieden. Het bestuur van DUWO zegde aan Vulcanus toe intern uit te gaan rekenen of tegemoet gekomen kan worden aan de wens van het Vulcanus bestuur om vanaf 2016 voor huishoudens met lagere inkomens een maximaal inflatievolgend huurbeleid te gaan voeren. Die sommetjes werden door Vulcanus afgewacht in de wetenschap dat DUWO er ondanks een voor woningcorporaties contraproductief overheidsbeleid trots op mag zijn financieel stabiel en gezond te zijn.

Huurbeleid 2020 woningcorporatie DUWO
DUWO’s berekeningen en die van de Minister, die uiteindelijk nagenoeg hetzelfde uitkwamen als de berekeningen van Vulcanus, tonen aan dat het voor DUWO goed mogelijk is om de huren conform de wens van Vulcanus minder te verhogen voor de huishoudens met lagere inkomens dan maximaal door de overheid wordt toegestaan.
Uit de DUWO-meerjarenprognose 2020-2024 blijkt dat DUWO's financiële positie en toekomstverwachtingen zelfs zonder een cent huurverhoging laat staan gebruikmaking van eventuele extra huurverhogingsruimte de komende jaren solide en zeer positief zijn en blijven. De niet benutte investeringsruimte voor nieuwbouw, woningverbetering en huurmatiging van DUWO was volgens de Minister in 2018 naar het zorgwekkende bedrag van € 720.500.000 opgelopen. Dat is 45% van de totale bedrijfs- of marktwaarde van DUWO en heel erg veel vergeleken met de andere in de Haaglanden Midden-Holland Rotterdam woningmarktregio actieve corporaties.
In 2020 was DUWO’s niet benutte vrije investeringsruimte opogelopen tot € 1.195.100.000 oftewel bijna 1,2 miljard euro. Dat is 61% van de bedrijfs- of marktwaarde van DUWO welke eind 2019 € 1.951.362.000 oftewel ruim 1,9 miljard bedroeg. De standaard dooddoener voor dergelijke alarmerende luxe is dat de corporatie nog plannen voor de komende jaren moet ontwikkelen om die onbenutte investeringsruimte maatschappelijk zinnig te gaan besteden. Leuk verhaal, maar die plaat wordt door de top van DUWO al jarenlang grijsgedraaid. Er staan bij DUWO intern tot het jaar 2025 slechts 2.716 nieuw te bouwen woningen en voor € 79.828.000 aan woningverbeteringen gepland.  jaar 2025 slechts 2.716 nieuw te bouwen woningen en voor € 79.828.000 aan woningverbeteringen gepland. In voldoende solide mate voor de overheid heeft DUWO voor de komende 5 jaren per saldo een toename van het woningbezit met 121 woningen (+ 0,45%)  en voor € 8.223.000 aan woningverbeteringen (€ 332,84 per woning) gepland. De kosten van deze plannen komen op de 1,2 miljard euro investeringsruimte.
Vulcanus zou het prettig vinden als talmende en/of maatschappelijk onvoldoende adequaat presterende goed gevulde corporaties ter aanmoediging met stevige extra belastingen en heffingen vanuit de Rijksoverheid te maken krijgen om zich op hun kerntaak te gaan storten of anders financieel zwakke corporaties die liever geen rusthuis zijn te helpen.

Dat woningcorporatie DUWO sinds 2016 het voor zittende huurders maximaal inflatievolgend huurbeleidsadvies van Huurdersorganisatie Vulcanus opvolgt is voor de DUWO huurders goed nieuws. Iedere maximaal inflatievolgende huurverhoging voor huishoudens met lagere inkomens is winst voor zowel de woningcorporatie als voor die huurders, want woningcorporaties zijn er in de eerste plaats om betaalbare behoorlijke huisvesting te bieden aan huishoudens met lagere inkomens.

Woningcorporaties zitten vroeg in het jaar al te begroten voor het komend jaar en de huren zijn verreweg de belangrijkste inkomstenbron. In de zomer van 2019 schreef DUWO in een pro forma adviesaanvraag aan Vulcanus dat DUWO per 1 juli volgend jaar aanstaande in beginsel een inflatievolgend huurbeleid + 1% zal voeren. Dit werd door DUWO en de gemeente vastgelegd in prestatieafspraken voor 2020. Waarom het College van B&W het onnodig graaien in de portemonnees van sociale huurders een goed idee vindt is Vulcanus een raadsel. Rond kerstmis viel in de Staatscourant te lezen dat de inflatie van 1 december 2018 tot 1 december 2019 op 2,6% is uitgevallen.

Adviesaanvraag van DUWO
Begin januari 2020 ontving Vulcanus een adviesaanvraag over de huurverhoging 2020 van DUWO. Die aanvraag liep zowaar vooruit op definitieve goedkeuring van op het Sociaal Huurakkoord gebaseerde nieuwe wetgeving. DUWO gaat er in haar adviesaanvraag vanuit dat de inflatie door de overheid op 2,6% wordt vastgesteld. Volgens de adviesaanvraag werd door andere huurdersorganisaties voor hun leden in lokale prestieafspraken akkoord gegaan met hogere huursomstijgingen. Bepaalde woningen met een “in verhouding lage huur tot vergelijkbare woningen in het woningcomplex” kunnen volgens de adviesaanvraag meer dan de inflatie aan huurverhoging krijgen aangezegd. De huur kan dan als volgt kunnen worden verhoogd:
Tussen 2,6% en 4,1% als het een onzelfstandige woning betreft voor niet-leden van Vulcanus.
Tussen 2,6% en 5,1% als het een zelfstandige woning betreft voor niet-leden van Vulcanus.
De leden van Vulcanus worden door DUWO uitgezonderd van huurverhogingen boven de inflatie.
Zittende DUWO huurders die lid van Vulcanus zijn krijgen dus in 2020 een inflatievolgende huurverhoging van 2,6% aangezegd.

Advies van Vulcanus
Vulcanus ging in 2019 niet akkoord met DUWO’s prestatieafspraken-bod voor 2020, omdat het bod op diverse onderdelen te mager was en maatschappelijk bedenkelijke beleidselementen bevat. Daarnaast werd door het niet ondertekenen door Vulcanus van de prestatieafspraken de kans geminimaliseerd dat leden van Vulcanus in 2020 te maken kunnen krijgen met een onnodig hoge huurverhoging.
In juli 2019 was namelijk een voorstel tot wijziging van de Woningwet gepresenteerd onder de omschrijving ‘Wijzigingen maximale huursomstijging en lokale mogelijkheid hoger percentage’. De oplettende lezer zag dat de wetswijziging woningcorporaties de ruimte ging bieden naar boven af te wijken van de maximale huursomstijging als hun huurdersorganisatie daarmee akkoord zou gaan. DUWO wilde dat ook graag. Om daarvan gebruik te maken moest dit wel (vooraf) officieel worden vastgelegd in gezamenlijke prestatieafspraken tussen woningcorporatie, huurdersorganisatie en gemeente.

Hoewel de nieuwe wetgeving in de Tweede Kamer in december 2019 een ruime meerderheid behaalde wachtte Vulcanus voor de zekerheid even af wat het wetsvoorstel in de Eerste Kamer en daarna deed. De Eerste Kamer heeft de nieuwe wetgeving op 28 januari 2020 als hamerstuk afgedaan. Een hamerstuk is een wetsvoorstel waarover niemand tijdens een plenaire Eerste Kamervergadering het woord wenst te voeren en dat zonder stemming wordt aanvaard. Op 4 februari 2020 verscheen de Circulaire MG 2020-01 Huurprijsbeleid voor de periode 1 januari 2020 tot en met 30 juni 2021.De circulaire gaat uitvoerig in op het voor corporaties veranderde toegestane huursombeleid. De officiële afkondiging van de nieuwe wetgeving verscheen op 7 februari 2020 en deze trad in werking op 15 februari 2020. Om misverstanden lastig te maken heeft Vulcanus netjes per brief DUWO een maximaal inflatievolgend huurbeleid geadviseerd. Nadien verwacht Vulcanus hierover geen vervelende verrassingen.

Toekomst
Natuurlijk zal Vulcanus met DUWO (blijven) spreken over de betaalbaarheid van het wonen en het DUWO-huurbeleid. Omdat woningcorporatie DUWO zich sinds 2016 voor de leden van Vulcanus binnen het redelijke manifesteert op dit vlak, hoopt Huurdersorganisatie Vulcanus bij te kunnen blijven dragen aan het genereren van maatschappelijke meerwaarde voor van de inzet van woningcorporaties afhankelijk geworden armere huishoudens.

Nieuwe huur boven de € 737,14 en recht op huurtoeslag
In april 2020 ontving Vulcanus enkele berichten van leden dat DUWO hun huurverhogingen van 2,6% had aangezegd, welke tot huren (iets) boven € 737,14 zullen leiden. Huurders met een huur (iets) boven € 737,14 met een niet al te hoog huishoudinkomen moeten extra opletten met huurtoeslag.

Als het gezamenlijk huishoudinkomen binnen de daarvoor geldende grenzen valt dan kunnen huurders (nog een klein beetje) huurtoeslag krijgen tot € 737,14 (liberalisatiegrens). Als er nu recht op huurtoeslag is, dan blijft dat behouden voor de rest van het jaar. In januari worden de nieuwe bedragen voor huurtoeslag door de overheid vastgesteld. De liberalisatiegrens kan dan worden verhoogd, maar het verhogen van de liberalisatiegrens blijft de laatste jaren vaak uit of achter bij de inflatie en de aan de inflatie gekoppelde huurverhogingen. Als zittende bewoners na 30 juni in de tweede helft van een kalenderjaar huurtoeslag willen aanvragen, dan komen ze bij een huur boven de liberalisatiegrens hier niet meer voor in aanmerking.

Coulanceregeling DUWO voor zittende bewoners
Als door onvoorziene omstandigheden een zittende DUWO bewoner een ernstige inkomensdaling heeft en door een huur boven de liberalisatiegrens geen aanspraak kan gaan maken op huurtoeslag dan kan die huurder bij DUWO om een huurprijsverlaging vragen. Dit kan volgens DUWO altijd het hele jaar door. Uiteraard is het dan wel belangrijk dat de huurder een juiste bewijsvoering kan leveren over de inkomensdaling.

Wetvoorstel eenmalige huurverlaging bij hoge huur en laag inkomen
In september 2020 presenteerde het kabinet-Rutte III een plan om huurders met een laag inkomen die verhoudingsgewijs veel te duur wonen op betaalbaarheidsvlak te gaan ondersteunen. Huurders van woningcorporaties met een huur boven de aftoppingsgrens en een inkomen onder de inkomensnorm voor passend toewijzen krijgen recht  op een eenmalige, permanente huurverlaging tot de aftoppingsgrens. Om te bepalen welke huurders voor de eenmalige huurverlaging in aanmerking komen worden de woningcorporaties en de Belastingdienst aan het werk gezet. De woningcorporatie moet een lijst bij de Belastingdienst aanleveren van al hun woningen die een huur boven de aftoppingsgrens hebben. De Belastingdienst laat daarna aan de woningcorporatie weten welke in die woningen wonende huishoudens in 2019 een inkomen onder de passend-toewijzengrenzen hadden. Die mensen krijgen volgens de voorgestelde regeling huurverlaging tot de aftoppingsgrens. De corporatie moet uiterlijk 1 april 2021 een passend voorstel tot huurverlaging doen aan al hun huurders die hierop volgensinkomensnormen voor passend toewijzen het wetsvoorstel recht hebben.

De inkomensgrenzen voor passend toewijzen waren in 2019:
€ 22.700 voor eenpersoonshuishoudens onder de AOW-gerechtigde leeftijd;
€ 30.825 voor meerpersoonshuishoudens onder de AOW-gerechtigde leeftijd;
€ 22.675 voor eenpersoonshuishoudens boven de AOW-gerechtigde leeftijd;
€ 30.800 voor meerpersoonshuishoudens boven de AOW-gerechtigde leeftijd.

De inkomensnormen voor passend toewijzen zijn in 2020:
€ 23.225 voor eenpersoonshuishoudens onder de AOW-gerechtigde leeftijd;
€ 31.550 voor meerpersoonshuishoudens onder de AOW-gerechtigde leeftijd;
€ 23.175 voor eenpersoonshuishoudens boven de AOW-gerechtigde leeftijd;
€ 31.475 voor meerpersoonshuishoudens boven de AOW-gerechtigde leeftijd.

De aftoppingsgrenzen waren in 2019:
€ 607,46 voor 1-persoonshuishoudens en 2-persoonshuishoudens;
€ 651,03 voor huishoudens van 3 en meer personen.

De aftoppingsgrenzen zijn in 2020:
€ 619,01 voor 1-persoonshuishoudens en 2-persoonshuishoudens;
€ 663,40 voor huishoudens van 3 en meer personen.

Met de voorgestelde regeling krijgen naar verwachting ongeveer 260.000 huurders in de toekomst recht op huurverlaging. Als gevolg van het wetsvoorstel dalen de uitgaven voor de overheid aan de huurtoeslag met € 19.000.000 euro in 2021 en met € 38.000.000 in de jaren daarna.

Kabinet-Rutte III wil met oppositie nadenken over ruimhartiger tegemoetkomen van huurders
Al voor de COVID-19-crisis gaf het kenniscentrum voor de huishoudportemonnee NIBUD aan dat ongeveer 800.000 hurende  huishoudens na het betalen van de huur te weinig overhouden voor andere noodzakelijke uitgaven. Als het aan FVD, GroenLinks, PvdA, PVV, PvdD, 50PLUS en de SP lag was er meer tegen de huurstijgingen gedaan en waren de huren in 2020 helemaal niet verhoogd. Zij riepen het kabinet-Rutte III in juni 2020 op de huren te bevriezen. Daar hadden alle huurders en dus veel meer huishoudens die een steuntje in de rug nodig hebben de vruchten van geplukt. Op 17 september 2020, twee dagen naar prinsjesdag, bedacht het kabinet-Rutte III met de oppositie te willen nadenken of de huurders ruimhartiger dan in hun wetsvoorstel tegemoet kunnen worden gekomen.

Regeling Huurbevriezing Minima in de gemeente Delft
Waarom hebt u een brief van de gemeente Delft ontvangen over 'huurverhoging: niet voor iedereen'?
De gemeente Delft heeft voor 2019 en 2020 een huurbevriezingregeling afgesproken met de woningcorporaties DUWO, Vidomes en Woonbron. Met het niet-verhogen van de huur willen deze corporaties hun huurders met een laag inkomen die verhoudingsgewijs duur wonen op betaalbaarheidsvlak ondersteunen. Huurders van de meedoende woningcorporaties met een minimuminkomen en een maandelijkse huur vanaf € 651,00 ontvangen over deze regeling in de maand april een brief van de gemeente Delft.
Woningcorporatie Vestia doet niet mee en huurders welke in Delft huren met een campuscontract bij DUWO kunnen ook geen gebruik van deze regeling maken.

• Wat doe ik met de brief van de gemeente Delft?
Onderteken de brief en stuur deze naar uw verhuurder als u voor de regeling in aanmerking wilt komen.

• Waarom past mijn huisbaas de huurbevriezing niet direct toe?
Door privacywetgeving mag de gemeente Delft geen inkomensgevens van huurders aan huisbazen doorgeven. Huisbazen mogen de maandhuren van hun woningen wel aan de gemeente Delft verstrekken. De gemeente Delft kan dus als enige bepalen welke huurders voor de huurbevriezingregeling in aanmerking kunnen komen. Daarom heeft de gemeente Delft deze brief naar die huurders gestuurd. Deze huurders beslissen vervolgens zelf of ze de brief doorsturen naar hun huisbaas om huurbevriezing aan te vragen.

Huurbeleid politiek voor het jaar 2020
In 2020 werd het landelijk huurbeleid voor sociale huurwoningen onder de naam huursombenadering van kracht.  Woningcorporatie DUWO heeft alleen sociale huurwoningen oftewel huurwoningen met huren tot € 737,14 (peil 2020). De woningcorporaties hebben voor de huursombenadering een vraagbaak online gezet. Het kabinet wil “scheefwoners” blijven aanzetten om door te stromen. Voor inkomens boven de toewijzingsgrens voor de sociale huur (€ 43.574 voor 2020) wil het kabinet een huurverhoging van inflatie + 4%. Inkomensafhankelijke huurverhogingen gelden niet voor AOW-ontvangers met hogere inkomens en grote gezinnen vanaf vier personen.

De huursombenadering houdt in de gemiddelde huursomstijging per woningcorporatie niet meer mag zijn dan inflatie + 1%. Binnen deze limiet zijn op individueel niveau huurverhogingen tot maximaal inflatie + 2,5% en inflatie + 4% mogelijk. Voor particuliere verhuurders van gereguleerde huurwoningen geldt er geen maximum voor de gemiddelde huursomstijging.

Het inflatiepercentage waarmee wordt gerekend is vastgesteld op 2,6%.

Dit betekent dat de huurverhogingen per 1 juli 2020 er maximaal als volgt uit kunnen gaan zien:
Maximaal 5,1% als uw inkomen lager of gelijk is aan € 43.574 (peil 2020)
Maximaal 6,6% als uw inkomen hoger is dan € 43.574 (peil 2020)

Ook zijn er mogelijkheden voor tijdelijke huurcontracten voor gehandicapten, grote gezinnen, ouderen, jongeren, studenten, promovendi en vergunninghouders. Een deel van de woningvoorraad kan zo makkelijker gereserveerd worden voor doelgroepen die nu lastig aan passende huisvesting kunnen komen. En speciaal geschikte woningen blijven zo beschikbaar voor de doelgroep.

Boven een maandhuur van € 737,14 (peil 2020) is sprake van een vrije sector huurwoning waar de eigenaar - of het een woningcorporatie op particuliere verhuur is maakt dan niet uit - naar eigen inzicht huuraanpassingen mag toepassen.

Voor wie meer wil weten raden wij de brochure Huurbeleid -Veel gestelde vragen en antwoorden aan.

Sociaal Huurakkoord tussen corporaties en huurders
In januari 2019 bij de bekendmaking van het huurprijsbeleid voor de periode 1 januari 2019 tot en met 30 juni 2020 riep de regering woningcorporaties op een huurprijsbeleid voeren dat in lijn is met de afspraken uit het Sociaal Huurakkoord. De afspraken uit het Sociaal Huurakkoord van Aedes en de Woonbond van december 2018 konden niet voor 1 januari 2019 in regelgeving worden verwerkt, daarom zijn de parameters nog volgens de huidige regelgeving vastgesteld.

Eind januari 2019 zijn de Woonbond en Aedes een lobby richting de politiek gestart om de Nationale Woonagenda, welke opriep om een Sociaal Huurakkoord te sluiten, gestalte te geven. ‘Wij rekenen erop dat u de afspraken tussen huurders en sociale verhuurders integraal voor 1 mei 2019 zult verwerken in het huur(prijs)beleid.’ Dat schrijven de Woonbond en Aedes in de brief aan minister Ollongren waarmee ze haar het Sociaal Huurakkoord aanboden. De regering ging echter niet over om deze afspraken op tijd in wetgeving om te zetten.

Het kabinet zal de Tweede Kamer informeren of en hoe de afspraken uit het Sociaal Huurakkoord in wet- en regelgeving zullen worden verwerkt en uitwerken.

Kwartje landelijk al voor Sociaal Huurakkoord gevallen
In de Woonagenda hebben corporaties betaalbaarheid vastgelegd als een van hun belangrijkste speerpunten. In het Sociaal Huurakkoord spraken de corporaties met de Woonbond af de huren beperkt te verhogen.  Ook in de komende jaren willen de corporaties de huur gematigd verhogen. Dit wordt wel lastiger vanwege toenemende belastingdruk. De eerlijkheid gebied op te merken dat financieel zwakke of in sanering zijnde corporaties hun huurders met lagere inkomens min of meer gedwongen hogere huurverhogingen opleggen. Dergelijk ongewenst beleid vereist uitleg welke netjes met verontrustende geloofwaardige financiële ontwikkelingen en berekeningen moet kunnen worden onderbouwd.

Een bovengemiddeld hoge huuraanpassing kan DUWO - dat trots is op haar goede financiële gezondheid en royale investeringsruimte - nu en de komende jaren nergens geloofwaardig uitleggen.

Landelijke trend corporatiesector in 2018
De meeste woningcorporaties hebben zich bij de huurverhoging in 2018 gericht op het betaalbaar houden van de huur voor mensen met de laagste inkomens. De gemiddelde huurverhoging per 1 juli 2018 komt dit jaar voor huishoudinkomens tot € 41.057 uit op gemiddeld 1,5%. Twee derde van de corporaties zat gemiddeld op of onder het inflatieniveau. Slechts een derde komt uit op een hogere huuraanpassing.

Landelijke trend corporatiesector in 2019
Voor corporatiehuurders met een inkomen tot € 42.436 ging de huur per 1 juli 2019 gemiddeld met 1,6% omhoog. De totale gemiddelde huursom ging met 2,0% omhoog. Bij 14% van de woningcorporaties was de gemiddelde huursomverhoging boven de inflatie, bij 42% gelijk aan de inflatie en bij 40% onder de inflatie.

Landelijke trend corporatiesector in 2020
Voor corporatiehuurders met een inkomen tot € 43.475 ging de huur per 1 juli 2020 gemiddeld met 2,5% omhoog. Dat is 0,1% onder de inflatie. Bij 14% van de woningcorporaties was de gemiddelde huursomverhoging echter boven de inflatie. Meestal maakten deze dure corporaties hierover lokale prestatieafspraken met hun huurdersorganisaties en de gemeente. In een enkel geval is sprake van een saneringscorporatie die onder curatele staat. Bij een bewonerswisseling zijn verhuurders minder gebonden aan regels en wordt de huur vaak fors opgetrokken (gemiddeld met 9,5% in 2020). Bij een renovatie/verduurzaming mag de huur extra worden verhoogd. Dat geld ziet de huurder weer terug door een lagere energierekening. Het aantal corporaties dat inkomensafhankelijke huurverhogingen vraagt is van bijna 75% in 2015 inmiddels gedaald naar 33%. De gemiddelde landelijke huurverhoging bij corporaties komt hierdoor uit op 2,7%.

Trend bij woningcorporatie DUWO
DUWO is op betaalbaarheidsvlak sinds 2016 vanuit de voorhoede gaandeweg teruggezakt tot iets onder het landelijk gemiddelde. Vulcanus leden krijgen overigens sinds 2018 een lagere gemiddelde huurverhoging dan de rest van DUWO’s huurders.

WOZ-waarde
In Vulcanus Nieuws konden de leden van Vulcanus al in september 2015 lezen dat door de invoering van het nieuwe woningwaarderingsstelsel  de WOZ-waarde van een woning gemiddeld voor 25% de maximale huurprijs bepaalt. Huurders van sociale huurwoningen ontvangen in 2018 daarom van de gemeente een WOZ-beschikking. Het is daardoor ook weer mogelijk voor huurders om bij de gemeente bezwaar te maken tegen de beschikking. Woningcorporaties moeten er rekening mee houden over de WOZ-beschikking vragen te krijgen van hun huurders.

Bezwaar tegen WOZ-beschikking maken
U kunt bezwaar maken tegen de WOZ-beschikking. Dit heeft alleen zin in de volgende gevallen:

  • Als er een beschikking gestuurd is van de verkeerde woning.
  • Als de WOZ-waarde in de beschikking te hoog is. Een lijst van mogelijke redenen treft u in een hieronder vermelde voorbeeldbrief aan.
  • Als de huidige huur op of dichtbij de maximale huur ligt. Een bezwaar kan ertoe leiden dat de huur niet verder omhoog gaat.
  • Als de maximale huurprijs door een lagere WOZ-waarde onder de huidige huurprijs komt te liggen. U heeft dan recht op huurverlaging.

Berekenen maximale huurprijs
Op de website van de Huurcommissie kunt u berekenen wat de maximale huurprijs van uw woning is. De Woonbond biedt u een handige voorbeeldbrief aan die u kunt gebruiken om bezwaar tegen uw WOZ-beschikking te maken.

Betaal niet teveel
U hoeft natuurlijk alleen huurverhoging te betalen als u daarvoor van uw verhuurder een correct schriftelijk huurverhogingsvoorstel wat voldoet aan de daarvoor geldende eisen hebt ontvangen. Meer daarover leest u hieronder.

Nagaan of uw huurverhogingsvoorstel aan de eisen voldoet
Uw verhuurder doet schriftelijk (per brief of per e-mail) een huurverhogingsvoorstel. Dit voorstel moet de verhuurder minstens twee maanden voordat de huurverhoging ingaat versturen. Als DUWO uw huur wil verhogen per 1 juli, dan moet u het huurverhogingsvoorstel dus uiterlijk op 30 april hebben ontvangen.

Als het voorstel onvolledig of onjuist is, dan kan dit een reden zijn voor bezwaar van de huurdern het huurverhogingsvoorstel moet altijd het volgende staan:

  • de oude en de nieuwe kale huurprijs;
  • het percentage of bedrag waarmee de huur wordt verhoogd;
  • of er sprake is van een (extra) inkomensafhankelijke huurverhoging. Als dit het geval is moet de verhuurder een inkomensverklaring van de Belastingdienst meesturen;
  • de datum waarop de huurverhoging ingaat;
  • hoe de huurder bezwaar kan maken tegen de huurverhoging.

Verder zijn er aan aantal voorwaarden waaraan iedere huurverhogingsvoorstel moet voldoen. De belangrijkste voorwaarden zijn:

  • de kale huurprijs van de woning mag door de huurverhoging niet hoger worden dan de maximale huurprijs volgens het puntensysteem;
  • er is geen all-in-prijs. Is dat wel het geval, dan is de kale huurprijs niet bekend en mag de verhuurder geen huurverhoging voorstellen;
  • de huurprijs mag niet worden verhoogd als de Huurcommissie de huur vóór het huurverhogingsvoorstel tijdelijk heeft verlaagd wegens onderhoudsgebreken.
  • de huurprijs mag niet worden verhoogd als er vóór de ingangsdatum van de huurverhoging een verzoek om huurverlaging op grond van onderhoudsgebreken is ingediend bij de Huurcommissie.

Gedetailleerdere informatie over hoe DUWO uw huurverhoging moet aanzeggen vindt u op de website van de Huurcommissie en de website van de Rijksoverheid.

Als huurder bezwaar maken tegen de huurverhoging
Bezwaar maken tegen de huurverhoging doet u met een brief aan uw verhuurder. Daarbij kunt u de digitale check gebruiken die de Woonbond aanbiedt op www.woonbond.nl/huurverhoging. Dat programma laat u een aantal vragen beantwoorden, waarna er als de verhuurder iets fout heeft gedaan een standaardbezwaarschrift uitrolt waarin de bezwaargronden staan opgesomd die voor u van toepassing zijn.
Let op. DUWO moet uw bezwaarschrift hebben ontvangen hebben voor de ingangsdatum van de voorgestelde huurverhoging. Stuurt u geen bezwaarbrief én betaalt u de huurverhoging, dan is er na de ingangsdatum van de voorgestelde huurverhoging niets meer aan te doen. U zit dan aan de huurverhoging vast, zelfs als die wettelijk gezien onterecht was.

Als u en DUWO niet samen uit de huurverhoging komen, dan kan DUWO of u de Huurcommissie inschakelen om de huurverhoging te beoordelen. Hiervoor bestaan standaard verzoekschriften.
Voor ingewikkeldere meningsverschillen moet u zelf, nadat u binnen 3 maanden na de huurverhogingsdatum een aangetekende herinneringsbrief over het huurverhogingsvoorstel van DUWO heeft ontvangen, een verzoekschrift bij de Huurcommissie indienen. Doet u dat niet binnen 3 maanden na de voorgestelde ingangsdatum van de huurverhoging dan is de huurverhoging een feit.

In de volgende gevallen kunt u met succes bezwaar maken tegen de huurverhoging:

• De huur is verlaagd wegens ernstige gebreken aan de woning
De huur mag niet verhoogd worden als de Huurcommissie of rechter u huurverlaging heeft gegeven wegens ernstige gebreken aan de woning, of als daarover nog een procedure loopt.

• De huurverhoging is te laat aangekondigd
De huurverhoging moet tijdig (minimaal 2 maanden voor ingangsdatum) worden aangezegd. Is de aanzegging te laat verstuurd? Maak dan bezwaar. Daarmee regelt u dat de huurverhoging ook pas later kan ingaan.

• De huur wordt te vaak verhoogd
De huur mag niet vaker dan 1 keer per jaar worden verhoogd. Maar er hoeft niet altijd precies een kalenderjaar te zitten tussen twee huurverhogingen. Ging de huurverhoging van 2012 later in dan per 1 juli? Dan mag de huur in 2013 toch weer per 1 juli omhoog. Woont u korter dan een jaar in uw huidige woning en heeft u daarom nog geen jaarlijkse huurverhoging gekregen? Dan mag de huurverhoging per 1 juli ook.

• Door de verhoging wordt uw huur hoger dan volgens het puntenstelsel mag
Komt uw huur door de huurverhoging hoger te liggen dan de maximale huurprijs die volgens het puntenstelsel is toegestaan? Dan kunt u met succes bezwaar maken. Uw huur mag nooit hoger worden dan volgens het puntenstelsel mag. Ook niet als uw inkomen boven de 44.000 euro ligt.

• De huur was al hoger dan volgens het puntenstelsel mag
Is uw huur ook zonder de huurverhoging al hoger dan de maximale huurprijs die volgens het puntenstelsel is toegestaan? Dan kunt u niet alleen bezwaar maken, maar ook met succes een huurverlagingsprocedure starten bij de Huurcommissie.

Om delen van dit document te kunnen bekijken heeft u een programma dat PDF-bestanden kan lezen nodig.
Adobe Reader is een gratis te downloaden programma, waarmee u PDF-bestanden kunt lezen.

[Home] [Organisatie] [Bewonerscommissie] [Lidmaatschap] [Nieuws] [Bewonersenquête] [Woonverzekeringen] [Woonvisie politiek] [Huurbeleid 2020] [Huurtoeslag] [Gluurschadeclaim] [Puntensysteem] [Energielabel] [Energie besparen] [Onderhoud] [Beoordeling DUWO] [Topinkomens] [Commissarissen] [Prestatieafspraken] [Woonvisie Delft] [100 jaar jubileum] [Oproep ALV] [Vulcanus Nieuws] [Huurdersonderhoud] [Servicekosten] [Adressen] [Klachten] [Publicaties] [Informatie links] [Vraag & antwoord] [Meld leegstand] [Contact] [Voorwaarden]