Vereniging Huurdersorganisatie Vulcanus

Laatste wijziging:
13 mei 2019

Huurbeleid DUWO 2019 - 2020 inflatievolgend

Betaalbaarheid
Met de betaalbaarheid van het wonen en de koopkracht van met name armere huishoudens in corporatiewoningen gaat het de foute kant op. Dat is geen wonder, want als je jaren achterelkaar een sterk boven de inflatie en inkomensontwikkelingen van normale huishoudens uitgaande huurprijsontwikkeling en verlagingen van de huurtoeslag toepast is het slechts wachten op dergelijke problemen. Inmiddels zijn door knappe koppen een reeks onderzoeken gepubliceerd die de door Vulcanus in 2014 gesignaleerde betaalbaarheid- en koopkrachtproblemen bevestigen.

In gesprek met DUWO
Na wat stevige briefwisselingen met het bestuur en later de raad van commissarissen van woningcorporatie DUWO kon het bestuur van Vulcanus tijdens een aantal gesprekken in 2015 haar zorgen over de betaalbaarheid van het wonen en de koopkrachtontwikkeling van de minder gefortuneerde huurders aan het bestuur van DUWO overbrengen. Gelukkig vond iedereen dat het een kerntaak is om te proberen huishoudens met lagere inkomens welke langere tijd in DUWO-woningen verblijven de helpende hand te gaan bieden. Het bestuur van DUWO zegde aan Vulcanus toe intern uit te gaan rekenen of tegemoet gekomen kan worden aan de wens van het Vulcanus bestuur om vanaf 2016 voor huishoudens met lagere inkomens een maximaal inflatievolgend huurbeleid te gaan voeren. Die sommetjes werden door Vulcanus afgewacht in de wetenschap dat DUWO er ondanks een voor woningcorporaties contraproductief overheidsbeleid trots op mag zijn financieel stabiel en gezond te zijn.

Huurbeleid 2019 woningcorporatie DUWO
DUWO’s berekeningen, die uiteindelijk nagenoeg hetzelfde uitkwamen als de berekeningen van Vulcanus, tonen aan dat het voor DUWO goed mogelijk is om de huren conform de wens van Vulcanus minder te verhogen voor de huishoudens met lagere inkomens dan maximaal door de overheid wordt toegestaan.
Uit de DUWO-meerjarenprognose 2019-2023 blijkt dat DUWO's financiële positie en toekomstverwachtingen zelfs zonder een cent huurverhoging laat staan gebruikmaking van eventuele extra huurverhogingsruimte de komende jaren solide en zeer positief zijn en blijven. De niet benutte investeringsruimte voor nieuwbouw, woningverbetering en huurmatiging van DUWO is volgens Minister Ollongren per 1 januari 2018 naar het zorgwekkende bedrag van € 720.500.000 opgelopen. Dat is 45% van de totale bedrijfswaarde van DUWO en heel erg veel vergeleken met de andere in de Haaglanden Midden-Holland Rotterdam woningmarktregio actieve corporaties. De standaard dooddoener voor dergelijke alarmerende luxe is dat de corporatie nog plannen voor de komende jaren moet ontwikkelen om die onbenutte investeringsruimte maatschappelijk zinnig te gaan besteden. Leuk verhaal, maar die plaat wordt door de top van DUWO al jarenlang grijsgedraaid. Vucanus is van opvatting dat de ruimte en opbrengsten tussen helemaal geen huurverhoging vragen en maximaal de inflatie gebruikt moet worden om snel te gaan investeren in het veiliger, up to date en duurzaam maken van de verouderde stukken woningbezit van DUWO. Vulcanus zou het zelfs prettig vinden als talmende en/of maatschappelijk onvoldoende adequaat presterende goed gevulde corporaties ter aanmoediging met stevige extra belastingen en heffingen vanuit de Rijksoverheid te maken krijgen om zich op hun kerntaak te gaan storten of anders financieel zwakke corporaties te helpen.

Dat woningcorporatie DUWO sinds 2016 het voor zittende huurders maximaal inflatievolgend huurbeleidsadvies van Huurdersorganisatie Vulcanus opvolgt is voor de DUWO huurders goed nieuws. Iedere inflatievolgende huurverhoging voor huishoudens met lagere inkomens is winst voor zowel de woningcorporatie als voor die huurders, want woningcorporaties zijn er in de eerste plaats om betaalbare behoorlijke huisvesting te bieden aan huishoudens met lagere inkomens.

Woningcorporaties zitten vroeg in het jaar al te begroten voor het komend jaar en de huren zijn verreweg de belangrijkste inkomstenbron. In de zomer van 2018 schreef DUWO in een pro forma adviesaanvraag aan Vulcanus dat DUWO per 1 juli volgend jaar aanstaande in beginsel een inflatievolgend huurbeleid zal voeren. Dit werd door DUWO en de gemeente vastgelegd in prestatieafspraken voor 2019. Rond kerstmis viel in de Staatscourant te lezen dat de inflatie van 1 december 2017 tot 1 december 2018 op 1,6% is uitgevallen.

Adviesaanvraag van DUWO
Eind januari 2019 ontving Vulcanus een adviesaanvraag over de huurverhoging 2019 van DUWO. Bepaalde woningen met een “in verhouding lage huur tot vergelijkbare woningen in het woningcomplex” kunnen meer dan de inflatie aan huurverhoging krijgen aangezegd. De huur kan dan als volgt kunnen worden verhoogd:
Tussen 1,6% en 3,1% als het een onzelfstandige woning betreft voor niet-leden van Vulcanus.
Tussen 1,6% en 4,1% als het een zelfstandige woning betreft voor niet-leden van Vulcanus.
De leden van Vulcanus worden door DUWO uitgezonderd van huurverhogingen boven 1,6%.
Zittende DUWO huurders die lid van Vulcanus zijn krijgen dus in 2019 een huurverhoging van 1,6% aangezegd.

Advies van Vulcanus
Om misverstanden lastig te maken heeft Vulcanus in februari 2019 DUWO netjes per brief een inflatievolgend huurbeleid geadviseerd. Na aanleiding van gesprekken met het bestuur en medewerkers van DUWO nadien verwacht Vulcanus hierover geen vervelende verrasingen. Vulcanus ontving begin mei 2019 geen berichten dat hogere huurverhogingen dan 1,6% door DUWO zijn aangezegd.

Natuurlijk zal Vulcanus met DUWO (blijven) spreken over de betaalbaarheid van het wonen en het DUWO-huurbeleid. Omdat woningcorporatie DUWO zich sinds 2016 positief manifesteert op dit vlak, hoopt Huurdersorganisatie Vulcanus bij te kunnen blijven dragen aan het genereren van maatschappelijke meerwaarde voor van de inzet van woningcorporaties afhankelijk geworden armere huishoudens.

Huurbeleid politiek voor het jaar 2019
In 2019 blijft het landelijk huurbeleid voor sociale huurwoningen onder de naam huursombenadering van kracht.  Woningcorporatie DUWO heeft alleen sociale huurwoningen oftewel huurwoningen met huren tot € 720,42. De woningcorporaties hebben voor de huursombenadering een vraagbaak online gezet. Het kabinet wil “scheefwoners” blijven aanzetten om door te stromen. Voor inkomens boven de toewijzingsgrens voor de sociale huur (€ 42.436 voor 2019) wil het kabinet een huurverhoging van inflatie + 4%. Anders dan vroeger het geval is gelden inkomensafhankelijke huurverhogingen niet voor AOW-ontvangers met hogere inkomens en grote gezinnen vanaf vier personen.

De huursombenadering houdt in de gemiddelde huursomstijging per woningcorporatie niet meer mag zijn dan inflatie + 1%. Binnen deze limiet zijn op individueel niveau huurverhogingen tot maximaal inflatie + 2,5% en inflatie + 4% mogelijk. Voor particuliere verhuurders van gereguleerde huurwoningen geldt er geen maximum voor de gemiddelde huursomstijging.

Het inflatiepercentage waarmee wordt gerekend is vastgesteld op 1,6%.

Dit betekent dat de huurverhogingen per 1 juli 2019 er maximaal als volgt uit kunnen gaan zien:
Maximaal 4,1% als uw inkomen lager of gelijk is aan € 42.436
Maximaal 5,6% als uw inkomen hoger is dan € 42.436

Ook zijn er mogelijkheden voor tijdelijke huurcontracten voor gehandicapten, grote gezinnen, ouderen, jongeren, studenten, promovendi en vergunninghouders. Een deel van de woningvoorraad kan zo makkelijker gereserveerd worden voor doelgroepen die nu lastig aan passende huisvesting kunnen komen. En speciaal geschikte woningen blijven zo beschikbaar voor de doelgroep.

Boven een maandhuur van € 720,42 is sprake van een vrije sector huurwoning waar de eigenaar - of het een woningcorporatie op particuliere verhuur is maakt dan niet uit - naar eigen inzicht huuraanpassingen mag toepassen.

Voor wie meer wil weten raden wij de brochure Huurbeleid -Veel gestelde vragen en antwoorden aan.

Sociaal Huurakkoord tussen corporaties en huurders
In januari 2019 bij de bekendmaking van het huurprijsbeleid voor de periode 1 januari 2019 tot en met 30 juni 2020 riep de regering woningcorporaties op een huurprijsbeleid voeren dat in lijn is met de afspraken uit het Sociaal Huurakkoord. De afspraken uit het Sociaal Huurakkoord van Aedes en de Woonbond van december 2018 konden niet voor 1 januari 2019 in regelgeving worden verwerkt, daarom zijn de parameters nog volgens de huidige regelgeving vastgesteld.

Eind januari 2019 zijn de Woonbond en Aedes een lobby richting de politiek gestart om de Nationale Woonagenda, welke opriep om een Sociaal Huurakkoord te sluiten, gestalte te geven. ‘Wij rekenen erop dat u de afspraken tussen huurders en sociale verhuurders integraal voor 1 mei 2019 zult verwerken in het huur(prijs)beleid.’ Dat schrijven de Woonbond en Aedes in de brief aan minister Ollongren waarmee ze haar het Sociaal Huurakkoord aanboden. De regering ging echter niet over om deze afspraken op tijd in wetgeving om te zetten.

Het kabinet zal de Tweede Kamer informeren of en hoe de afspraken uit het Sociaal Huurakkoord in wet- en regelgeving zullen worden verwerkt. Gelet op het belang van de afspraken uit het Sociaal Huurakkoord voor de betaalbaarheid, verdient het volgens minister Ollongren aanbeveling dat corporaties in 2019 vooruitlopend op wetswijziging een huurprijsbeleid voeren dat deze afspraken zoveel mogelijk gestand doet. Zo staat het hen vrij om hun gemiddelde huurverhoging in 2019 in lijn met het Sociaal Huurakkoord te beperken tot inflatieniveau.

Kwartje landelijk al voor Sociaal Huurakkoord gevallen
De meeste woningcorporaties hebben zich bij de huurverhoging in 2018 gericht op het betaalbaar houden van de huur voor mensen met de laagste inkomens. De gemiddelde huurverhoging per 1 juli 2018 komt dit jaar voor huishoudinkomens tot € 41.057 uit op gemiddeld 1,5%. Twee derde van de corporaties zit gemiddeld op of onder het inflatieniveau. Slechts een derde komt uit op een hogere huuraanpassing. DUWO was in 3 jaar tijd vanuit de voorhoede inmiddels dus lelijk teruggezakt.

In de Woonagenda hebben corporaties betaalbaarheid vastgelegd als een van hun belangrijkste speerpunten. In het Sociaal Huurakkoord spraken de corporaties met de Woonbond af de huren beperkt te verhogen. De gemiddelde stijging van dit jaar ligt onder die afspraken. Ook in de komende jaren willen de corporaties de huur gematigd verhogen. Dit wordt wel lastiger vanwege toenemende belastingdruk. De eerlijkheid gebied op te merken dat financieel zwakke of in sanering zijnde corporaties hun huurders met lagere inkomens min of meer gedwongen hogere huurverhogingen opleggen. Dergelijk ongewenst beleid vereist uitleg welke netjes met verontrustende geloofwaardige financiële ontwikkelingen en berekeningen moet kunnen worden onderbouwd.

Een bovengemiddeld hoge huuraanpassing kan DUWO - dat trots is op haar goede financiële gezondheid en investeringsruimte - nu en de komende jaren nergens geloofwaardig uitleggen.

WOZ-waarde
In Vulcanus Nieuws konden de leden van Vulcanus al in september 2015 lezen dat door de invoering van het nieuwe woningwaarderingsstelsel  de WOZ-waarde van een woning gemiddeld voor 25% de maximale huurprijs bepaalt. Huurders van sociale huurwoningen ontvangen in 2018 daarom van de gemeente een WOZ-beschikking. Het is daardoor ook weer mogelijk voor huurders om bij de gemeente bezwaar te maken tegen de beschikking. Woningcorporaties moeten er rekening mee houden over de WOZ-beschikking vragen te krijgen van hun huurders.

Bezwaar tegen WOZ-beschikking maken
U kunt bezwaar maken tegen de WOZ-beschikking. Dit heeft alleen zin in de volgende gevallen:

  • Als er een beschikking gestuurd is van de verkeerde woning.
  • Als de WOZ-waarde in de beschikking te hoog is. Een lijst van mogelijke redenen treft u in een hieronder vermelde voorbeeldbrief aan.
  • Als de huidige huur op of dichtbij de maximale huur ligt. Een bezwaar kan ertoe leiden dat de huur niet verder omhoog gaat.
  • Als de maximale huurprijs door een lagere WOZ-waarde onder de huidige huurprijs komt te liggen. U heeft dan recht op huurverlaging.

Berekenen maximale huurprijs
Op de website van de Huurcommissie kunt u berekenen wat de maximale huurprijs van uw woning is. De Woonbond biedt u een handige voorbeeldbrief aan die u kunt gebruiken om bezwaar tegen uw WOZ-beschikking te maken.

Betaal niet teveel
U hoeft natuurlijk alleen huurverhoging te betalen als u daarvoor van uw verhuurder een correct schriftelijk huurverhogingsvoorstel wat voldoet aan de daarvoor geldende eisen hebt ontvangen. Meer daarover leest u hieronder.

Nagaan of uw huurverhogingsvoorstel aan de eisen voldoet
Uw verhuurder doet schriftelijk (per brief of per e-mail) een huurverhogingsvoorstel. Dit voorstel moet de verhuurder minstens twee maanden voordat de huurverhoging ingaat versturen. Als DUWO uw huur wil verhogen per 1 juli, dan moet u het huurverhogingsvoorstel dus uiterlijk op 30 april hebben ontvangen.

Als het voorstel onvolledig of onjuist is, dan kan dit een reden zijn voor bezwaar van de huurder.
In het huurverhogingsvoorstel moet altijd het volgende staan:

  • de oude en de nieuwe kale huurprijs;
  • het percentage of bedrag waarmee de huur wordt verhoogd;
  • of er sprake is van een (extra) inkomensafhankelijke huurverhoging. Als dit het geval is moet de verhuurder een inkomensverklaring van de Belastingdienst meesturen;
  • de datum waarop de huurverhoging ingaat;
  • hoe de huurder bezwaar kan maken tegen de huurverhoging.

Verder zijn er aan aantal voorwaarden waaraan iedere huurverhogingsvoorstel moet voldoen. De belangrijkste voorwaarden zijn:

  • de kale huurprijs van de woning mag door de huurverhoging niet hoger worden dan de maximale huurprijs volgens het puntensysteem;
  • er is geen all-in-prijs. Is dat wel het geval, dan is de kale huurprijs niet bekend en mag de verhuurder geen huurverhoging voorstellen;
  • de huurprijs mag niet worden verhoogd als de Huurcommissie de huur vóór het huurverhogingsvoorstel tijdelijk heeft verlaagd wegens onderhoudsgebreken.
  • de huurprijs mag niet worden verhoogd als er vóór de ingangsdatum van de huurverhoging een verzoek om huurverlaging op grond van onderhoudsgebreken is ingediend bij de Huurcommissie.

Gedetailleerdere informatie over hoe DUWO uw huurverhoging moet aanzeggen vindt u op de website van de Huurcommissie en de website van de Rijksoverheid.

Als huurder bezwaar maken tegen de huurverhoging
Bezwaar maken tegen de huurverhoging doet u met een brief aan uw verhuurder. Daarbij kunt u de digitale check gebruiken die de Woonbond aanbiedt op www.woonbond.nl/huurverhoging. Dat programma laat u een aantal vragen beantwoorden, waarna er als de verhuurder iets fout heeft gedaan een standaardbezwaarschrift uitrolt waarin de bezwaargronden staan opgesomd die voor u van toepassing zijn.
Let op. DUWO moet uw bezwaarschrift hebben ontvangen hebben voor de ingangsdatum van de voorgestelde huurverhoging. Stuurt u geen bezwaarbrief én betaalt u de huurverhoging, dan is er na de ingangsdatum van de voorgestelde huurverhoging niets meer aan te doen. U zit dan aan de huurverhoging vast, zelfs als die wettelijk gezien onterecht was.

Als u en DUWO niet samen uit de huurverhoging komen, dan kan DUWO of u de Huurcommissie inschakelen om de huurverhoging te beoordelen. Hiervoor bestaan standaard verzoekschriften.
Voor ingewikkeldere meningsverschillen moet u zelf, nadat u binnen 3 maanden na de huurverhogingsdatum een aangetekende herinneringsbrief over het huurverhogingsvoorstel van DUWO heeft ontvangen, een verzoekschrift bij de Huurcommissie indienen. Doet u dat niet binnen 3 maanden na de voorgestelde ingangsdatum van de huurverhoging dan is de huurverhoging een feit.

In de volgende gevallen kunt u met succes bezwaar maken tegen de huurverhoging:

• De huur is verlaagd wegens ernstige gebreken aan de woning
De huur mag niet verhoogd worden als de Huurcommissie of rechter u huurverlaging heeft gegeven wegens ernstige gebreken aan de woning, of als daarover nog een procedure loopt.

• De huurverhoging is te laat aangekondigd
De huurverhoging moet tijdig (minimaal 2 maanden voor ingangsdatum) worden aangezegd. Is de aanzegging te laat verstuurd? Maak dan bezwaar. Daarmee regelt u dat de huurverhoging ook pas later kan ingaan.

• De huur wordt te vaak verhoogd
De huur mag niet vaker dan 1 keer per jaar worden verhoogd. Maar er hoeft niet altijd precies een kalenderjaar te zitten tussen twee huurverhogingen. Ging de huurverhoging van 2012 later in dan per 1 juli? Dan mag de huur in 2013 toch weer per 1 juli omhoog. Woont u korter dan een jaar in uw huidige woning en heeft u daarom nog geen jaarlijkse huurverhoging gekregen? Dan mag de huurverhoging per 1 juli ook.

• Door de verhoging wordt uw huur hoger dan volgens het puntenstelsel mag
Komt uw huur door de huurverhoging hoger te liggen dan de maximale huurprijs die volgens het puntenstelsel is toegestaan? Dan kunt u met succes bezwaar maken. Uw huur mag nooit hoger worden dan volgens het puntenstelsel mag. Ook niet als uw inkomen boven de 44.000 euro ligt.

• De huur was al hoger dan volgens het puntenstelsel mag
Is uw huur ook zonder de huurverhoging al hoger dan de maximale huurprijs die volgens het puntenstelsel is toegestaan? Dan kunt u niet alleen bezwaar maken, maar ook met succes een huurverlagingsprocedure starten bij de Huurcommissie.

Om delen van dit document te kunnen bekijken heeft u een programma dat PDF-bestanden kan lezen nodig.
Adobe Reader is een gratis te downloaden programma, waarmee u PDF-bestanden kunt lezen.

[Home] [Organisatie] [Bewonerscommissie] [Lidmaatschap] [Nieuws] [Bewonersenquête] [Woonverzekeringen] [Woonvisie politiek] [Huurbeleid 2019] [Gluurschadeclaim] [Puntensysteem] [Energielabel] [Energie besparen] [Onderhoud] [Beoordeling DUWO] [Topinkomens] [Woningtoewijzing] [Prestatieafspraken] [Woonvisie Delft] [100 jaar jubileum] [Vulcanus Nieuws] [Huurdersonderhoud] [Servicekosten] [Adressen] [Klachten] [Publicaties] [Informatie links] [Vraag & antwoord] [Meld leegstand] [Contact] [Voorwaarden]