Vereniging Huurdersorganisatie Vulcanus

Laatste wijziging:
11 december 2018

Huurbeleid DUWO 2018 - 2019 inflatievolgend

Betaalbaarheid
Met de betaalbaarheid van het wonen en de koopkracht van met name armere huishoudens in corporatiewoningen gaat het de foute kant op. Dat is geen wonder, want als je jaren achterelkaar een sterk boven de inflatie en inkomensontwikkelingen van normale huishoudens uitgaande huurprijsontwikkeling en verlagingen van de huurtoeslag toepast is het slechts wachten op dergelijke problemen. Inmiddels zijn door knappe koppen de nodige onderzoeken gepubliceerd die de door Vulcanus in 2014 gesignaleerde betaalbaarheid- en koopkrachtproblemen bevestigen.

In gesprek met DUWO
Na wat stevige briefwisselingen met het bestuur en later de raad van commissarissen van woningcorporatie DUWO kon het bestuur van Vulcanus tijdens een aantal gesprekken in 2015 haar zorgen over de betaalbaarheid van het wonen en de koopkrachtontwikkeling van de minder gefortuneerde huurders aan het bestuur van DUWO overbrengen. Gelukkig vond iedereen dat het een kerntaak is om te proberen huishoudens met lagere inkomens welke langere tijd in DUWO-woningen verblijven de helpende hand te gaan bieden. Het bestuur van DUWO zegde aan Vulcanus toe intern uit te gaan rekenen of tegemoet gekomen kan worden aan de wens van het Vulcanus bestuur om vanaf 2016 voor huishoudens met lagere inkomens een maximaal inflatievolgend huurbeleid te gaan voeren. Die sommetjes werden door Vulcanus afgewacht in de wetenschap dat DUWO er ondanks een voor woningcorporaties contraproductief overheidsbeleid trots op mag zijn financieel stabiel en gezond te zijn.

Huurbeleid woningcorporatie DUWO
DUWO’s berekeningen, die uiteindelijk nagenoeg hetzelfde uitkwamen als de berekeningen van Vulcanus, tonen aan dat het voor DUWO goed mogelijk is om de huren conform de wens van Vulcanus minder te verhogen voor de huishoudens met lagere inkomens dan maximaal door de overheid wordt toegestaan.
Uit de DUWO-meerjarenprognose 2018-2027 blijkt dat DUWO's financiële positie en toekomstverwachtingen zelfs zonder een cent huurverhoging laat staan gebruikmaking van eventuele extra huurverhogingsruimte de komende jaren solide en zeer positief zijn en blijven. De niet benutte investeringsruimte voor nieuwbouw, woningverbetering en huurmatiging van DUWO is volgens Minister Ollegren per 1 januari 2018 naar het zorgwekkende bedrag van € 720.500.000 opgelopen. Dat is 45% van de totale bedrijfswaarde van DUWO en heel erg veel vergeleken met de andere in de Haaglanden Midden-Holland Rotterdam woningmarktregio actieve corporaties. De standaard dooddoener voor dergelijke alarmerende luxe is dat de corporatie nog plannen voor de komende jaren moet ontwikkelen om die onbenutte investeringsruimte maatschappelijk zinnig te gaan besteden. Leuk verhaal, maar die plaat wordt door de top van DUWO al jarenlang grijsgedraaid. Vucanus is van opvatting dat de ruimte en opbrengsten tussen helemaal geen huurverhoging vragen en maximaal de inflatie gebruikt moet worden om snel te gaan investeren in het veiliger, up to date en duurzaam maken van de verouderde en veelal in slechte conditie verkerende stukken woningbezit van DUWO. Vulcanus zou het prettig vinden als talmende en/of maatschappelijk onvoldoende adequaat presterende goed gevulde corporaties ter aanmoediging met extra belastingen en heffingen vanuit de Rijksoverheid te maken krijgen om zich op hun kerntaak te gaan storten.

Dat woningcorporatie DUWO sinds 2016 het voor zittende huurders maximaal inflatievolgend huurbeleidsadvies van Huurdersorganisatie Vulcanus opvolgt is voor de DUWO huurders goed nieuws. Iedere inflatievolgende huurverhoging voor huishoudens met lagere inkomens is winst voor zowel de woningcorporatie als voor die huurders, want woningcorporaties zijn er in de eerste plaats om betaalbare behoorlijke huisvesting te bieden aan huishoudens met lagere inkomens.

Woningcorporaties zitten vroeg in het jaar al te begroten voor het komend jaar en de huren zijn verreweg de belangrijkste inkomstenbron. In de zomer van 2017 schreef DUWO in een pro forma adviesaanvraag aan Vulcanus dat DUWO per 1 juli volgend jaar aanstaande een inflatievolgend huurbeleid zal voeren. Dit werd begin 2018 door DUWO en de gemeente vastgelegd in prestatieafspraken voor 2018. Rond kerstmis viel in de Staatscourant te lezen dat de inflatie van 1 december 2016 tot 1 december 2017 op 1,4% is uitgevallen.
Zittende DUWO huurders krijgen dus in 2018 een huurverhoging van 1,4% aangezegd.

Vreemde brief van DUWO
Eind januari 2018 ontving Vulcanus een andersluidende adviesaanvraag over de huurverhoging 2018 van DUWO. Bepaalde woningen met een “in verhouding lage huur tot vergelijkbare woningen in het woningcomplex” konden ineens meer huurverhoging krijgen aangezegd. De huur zou dan als volgt kunnen worden verhoogd:
Tussen 1,4% en 2,9% als het een onzelfstandige woning betreft.
Tussen 1,4% en 3,9% als het een zelfstandige woning betreft.
De adviesaanvraag van januari 2018 kwam op een raar tijdstip, was vaag en week af van wat de DUWO-top heel 2017 tegenover Vulcanus en de gemeente Delft suggereerde en had afgesproken.

Toezegging bestuur van DUWO
Tijdens een gesprek op 13 februari 2018 was de brief van eind januari 2018 een gespreksonderwerp en bleek dat deze ongelukkig opgesteld was. DUWO beriep zich op wisselende informatie vanuit de Rijksoverheid. Het bestuur van DUWO verzekerde mondeling dat het huurbeleid voor 2018 het inflatievolgende huurbeleid van de afgelopen jaren is. Vulcanus heeft daarop een adviesbrief aan het bestuur van DUWO geschreven om die toezegging van het bestuur van DUWO meteen vast te leggen.
Op het schriftelijke advies werd door DUWO niet geregeerd. Het bestuur van Vulcanus kan er dan van uitgaan dat DUWO dit advies van Vulcanus heeft overgenomen en zal uitvoeren

Zorgelijke berichten van leden
Begin mei 2018 lag bij Vulcanus een stapel ontevreden berichten van zittende huurders die huurverhogingsvoorstellen van DUWO hebben ontvangen welke meer dan het inflatiepercentage van 1,4% bedragen. Volgens DUWO had zij ongeveer 70% van de niet als studentenwoning verhuurde woningen in april 2018 een huurverhoging van 3,9% voorgesteld. Dat is zorgelijk, omdat deze gang van zaken niet conform het Vulcanus advies is, niet conform de mondelinge mededeling van 13 februari 2018 en het prestatieafspraken-bod dat DUWO op 24 mei 2017 in concept vorm aan Vulcanus aanbood en op 30 juni 2017 in definitieve vorm aan het college van B&W van de gemeente Delft inzake de huurverhoging in 2018 (is inflatievolgend, ruimte boven inflatie wordt gevuld met harmonisatieopbrengsten) uitbracht.
Vulcanus heeft de het bestuur van DUWO hierover per brief aangesproken. Vulcanus verwacht voor alle zittende huurders dat DUWO ieder aan hen verzonden huurverhogingsvoorstel boven 1,4% conform het advies, de met DUWO gemaakte afspraak en de prestatieafspraken zo spoedig mogelijk naar ten hoogste 1,4% corrigeert en mogelijk te veel geïnde huur restitueert.

Probleem in wording
In een antwoordbrief gaf het bestuur van DUWO op 17 mei 2018 aan het advies van Vulcanus niet goed begrepen te hebben en niet te voldoen aan de verwachting van Vulcanus. Door de afwijzende reactie van DUWO startte Vulcanus een geschilbeslechtingsprocedure om DUWO opnieuw aan te spreken over het DUWO-huurbeleid. DUWO werd in de tweede helft van juni 2018 van deze juridische stap mondeling op de hoogte gesteld.

DUWO neemt advies voor leden van Vulcanus alsnog over
Op 25 juni 2018 kreeg het bestuur Vulcanus mondeling van DUWO te horen dat DUWO het advies van Vulcanus alsnog had overgenomen. Dit geldt alleen voor de ledenachterban van Vulcanus en niet voor de overige huurders van DUWO. In hun huurverhogingsbrief hebben de leden van Vulcanus in april 2018 kunnen lezen of DUWO voor hun woning meer dan 1,4% huurverhoging had voorgesteld.

De bovenbedoelde groep huurders ontving begin juli 2018 van DUWO schriftelijk bericht dat de huurverhoging wordt verlaagd naar 1,4% en DUWO nieuwe huurprijsaanpassingen gaat toesturen. DUWO heeft voor de maand juli 2018 nog wel eerder voorgestelde huurverhogingen boven de 1,4% bij deze groep huurders afgeschreven in juni 2018. Dat heeft te maken met de geautomatiseerde werkwijze. DUWO belooft de te veel geïnde huur voor 1 augustus 2018 aan deze groep huurders terug te betalen.

Vulcanus blijft de vinger tijdens de uitvoering van deze klus de vinger vooralsnog aan de pols houden. Hopelijk ontvangt Vulcanus na september 2018 hierover geen ontevreden berichten meer van haar leden.

Natuurlijk zal Vulcanus met DUWO (blijven) spreken over de betaalbaarheid van het wonen en het DUWO-huurbeleid. Omdat woningcorporatie DUWO zich sinds 2016 positief manifesteert op dit vlak, hoopt Huurdersorganisatie Vulcanus bij te kunnen blijven dragen aan het genereren van maatschappelijke meerwaarde voor van de inzet van woningcorporaties afhankelijk geworden armere huishoudens.

Huurbeleid politiek
In 2018 blijft het landelijk huurbeleid voor sociale huurwoningen onder de naam huursombenadering van kracht.  DUWO heeft alleen sociale huurwoningen oftewel huurwoningen met huren tot € 710,68. De woningcorporaties  hebben voor de huursombenadering een vraagbaak online gezet. Het kabinet wil “scheefwoners” blijven aanzetten om door te stromen. Voor inkomens boven de toewijzingsgrens voor de sociale huur (€ 41.057 voor 2018) wil het kabinet een huurverhoging van inflatie + 4%. Anders dan vroeger het geval is gelden inkomensafhankelijke huurverhogingen niet langer voor gepensioneerden met hogere inkomens en grote gezinnen vanaf vier personen.

De huursombenadering houdt in de gemiddelde huursomstijging per woningcorporatie niet meer mag zijn dan inflatie + 1%. Binnen deze limiet zijn op individueel niveau huurverhogingen tot maximaal inflatie + 2,5% en inflatie + 4% mogelijk. Voor particuliere verhuurders van gereguleerde huurwoningen geldt er geen maximum voor de gemiddelde huursomstijging.

Dit betekent dat de huurverhogingen per 1 juli 2018 er maximaal als volgt uit kunnen gaan zien:
Maximaal 3,9% als uw inkomen lager of gelijk is aan € 41.057
Maximaal 5,4% als uw inkomen hoger is dan € 41.057

Ook zijn er mogelijkheden voor tijdelijke huurcontracten uit naar ouderen, gehandicapten, grote gezinnen, ouderen, jongeren, studenten en promovendi. Een deel van de woningvoorraad kan zo makkelijker gereserveerd worden voor doelgroepen die nu lastig aan passende huisvesting kunnen komen. En speciaal geschikte woningen blijven zo beschikbaar voor de doelgroep. . Het kabinet wil verder een huurcontract van maximaal 2 jaar introduceren dat na de afgesproken termijn van rechtswege eindigt. Ook komt er zoals afgesproken in het Bestuursakkoord Verhoogde Asielinstroom, een contract van maximaal 5 jaar voor onzelfstandige woonruimte. Dit biedt corporaties de mogelijkheid om huisvesting voor vergunninghouders op termijn om te zetten in reguliere woningen.

Boven een maandhuur van € 710,68 is sprake van een vrije sector huurwoning waar de eigenaar - of het een woningcorporatie op particuliere verhuur is maakt dan niet uit - naar eigen inzicht huuraanpassingen mag toepassen

Kwartje landelijk gevallen
De meeste woningcorporaties hebben zich bij de huurverhoging gericht op het betaalbaar houden van de huur voor mensen met de laagste inkomens. De gemiddelde huurverhoging per 1 juli 2018 komt dit jaar voor huishoudinkomens tot € 41.057 uit op gemiddeld 1,5%. Twee derde van de corporaties zit gemiddeld op of onder het inflatieniveau van 1,4%. Slechts een derde komt uit op een hogere huuraanpassing. DUWO is in 3 jaar tijd vanuit de voorhoede inmiddels dus lelijk teruggezakt.

In de Woonagenda hebben corporaties betaalbaarheid vastgelegd als een van hun belangrijkste speerpunten. In het Sociaal Huurakkoord spraken de corporaties met de Woonbond af de huren beperkt te verhogen. De gemiddelde stijging van dit jaar ligt onder die afspraken. Ook in de komende jaren willen de corporaties de huur gematigd verhogen. Dit wordt wel lastiger vanwege toenemende belastingdruk. De eerlijkheid gebied op te merken dat financieel zwakke of in sanering zijnde corporaties hun huurders met lagere inkomens min of meer gedwongen hogere huurverhogingen opleggen. Dergelijk ongewenst beleid vereist uitleg welke netjes met verontrustende geloofwaardige financiële ontwikkelingen en berekeningen moet kunnen worden onderbouwd.

Een bovengemiddeld hoge huuraanpassing kan DUWO - dat trots is op haar goede financiële gezondheid en investeringsruimte - nu en de komende jaren nergens geloofwaardig uitleggen.

WOZ-waarde
In Vulcanus Nieuws konden de leden van Vulcanus al in september 2015 lezen dat door de invoering van het nieuwe woningwaarderingsstelsel  de WOZ-waarde van een woning gemiddeld voor 25% de maximale huurprijs bepaalt. Huurders van sociale huurwoningen ontvangen in 2018 daarom van de gemeente een WOZ-beschikking. Het is daardoor ook weer mogelijk voor huurders om bij de gemeente bezwaar te maken tegen de beschikking. Woningcorporaties moeten er rekening mee houden over de WOZ-beschikking vragen te krijgen van hun huurders.

Bezwaar tegen WOZ-beschikking maken
U kunt bezwaar maken tegen de WOZ-beschikking. Dit heeft alleen zin in de volgende gevallen:

  • Als er een beschikking gestuurd is van de verkeerde woning.
  • Als de WOZ-waarde in de beschikking te hoog is. Een lijst van mogelijke redenen treft u in een hieronder vermelde voorbeeldbrief aan.
  • Als de huidige huur op of dichtbij de maximale huur ligt. Een bezwaar kan ertoe leiden dat de huur niet verder omhoog gaat.
  • Als de maximale huurprijs door een lagere WOZ-waarde onder de huidige huurprijs komt te liggen. U heeft dan recht op huurverlaging.

Berekenen maximale huurprijs
Op de website van de Huurcommissie kunt u berekenen wat de maximale huurprijs van uw woning is. De Woonbond biedt u een handige voorbeeldbrief aan die u kunt gebruiken om bezwaar tegen uw WOZ-beschikking te maken.

Betaal niet teveel
U hoeft natuurlijk alleen huurverhoging te betalen als u daarvoor van uw verhuurder een correct schriftelijk huurverhogingsvoorstel wat voldoet aan de daarvoor geldende eisen hebt ontvangen. Meer daarover leest u hieronder.

Nagaan of uw huurverhogingsvoorstel aan de eisen voldoet
Uw verhuurder doet schriftelijk (per brief of per e-mail) een huurverhogingsvoorstel. Dit voorstel moet de verhuurder minstens twee maanden voordat de huurverhoging ingaat versturen. Als DUWO uw huur wil verhogen per 1 juli, dan moet u het huurverhogingsvoorstel dus uiterlijk op 30 april hebben ontvangen.

Als het voorstel onvolledig of onjuist is, dan kan dit een reden zijn voor bezwaar van de huurder.
In het huurverhogingsvoorstel moet altijd het volgende staan:

  • de oude en de nieuwe kale huurprijs;
  • het percentage of bedrag waarmee de huur wordt verhoogd;
  • of er sprake is van een (extra) inkomensafhankelijke huurverhoging. Als dit het geval is moet de verhuurder een inkomensverklaring van de Belastingdienst meesturen;
  • de datum waarop de huurverhoging ingaat;
  • hoe de huurder bezwaar kan maken tegen de huurverhoging.

Verder zijn er aan aantal voorwaarden waaraan iedere huurverhogingsvoorstel moet voldoen. De belangrijkste voorwaarden zijn:

  • de kale huurprijs van de woning mag door de huurverhoging niet hoger worden dan de maximale huurprijs volgens het puntensysteem;
  • er is geen all-in-prijs. Is dat wel het geval, dan is de kale huurprijs niet bekend en mag de verhuurder geen huurverhoging voorstellen;
  • de huurprijs mag niet worden verhoogd als de Huurcommissie de huur vóór het huurverhogingsvoorstel tijdelijk heeft verlaagd wegens onderhoudsgebreken.
  • de huurprijs mag niet worden verhoogd als er vóór de ingangsdatum van de huurverhoging een verzoek om huurverlaging op grond van onderhoudsgebreken is ingediend bij de Huurcommissie.

Gedetailleerdere informatie over hoe DUWO uw huurverhoging moet aanzeggen vindt u op de website van de Huurcommissie en de website van de Rijksoverheid.

Als huurder bezwaar maken tegen de huurverhoging
Bezwaar maken tegen de huurverhoging doet u met een brief aan uw verhuurder. Daarbij kunt u de digitale check gebruiken die de Woonbond aanbiedt op www.woonbond.nl/huurverhoging. Dat programma laat u een aantal vragen beantwoorden, waarna er als de verhuurder iets fout heeft gedaan een standaardbezwaarschrift uitrolt waarin de bezwaargronden staan opgesomd die voor u van toepassing zijn.
Let op. DUWO moet uw bezwaarschrift hebben ontvangen hebben voor de ingangsdatum van de voorgestelde huurverhoging. Stuurt u geen bezwaarbrief én betaalt u de huurverhoging, dan is er na de ingangsdatum van de voorgestelde huurverhoging niets meer aan te doen. U zit dan aan de huurverhoging vast, zelfs als die wettelijk gezien onterecht was.

Als u en DUWO niet samen uit de huurverhoging komen, dan kan DUWO of u de Huurcommissie inschakelen om de huurverhoging te beoordelen. Hiervoor bestaan standaard verzoekschriften.
Voor ingewikkeldere meningsverschillen moet u zelf, nadat u binnen 3 maanden na de huurverhogingsdatum een aangetekende herinneringsbrief over het huurverhogingsvoorstel van DUWO heeft ontvangen, een verzoekschrift bij de Huurcommissie indienen. Doet u dat niet binnen 3 maanden na de voorgestelde ingangsdatum van de huurverhoging dan is de huurverhoging een feit.

In de volgende gevallen kunt u met succes bezwaar maken tegen de huurverhoging:

• De huur is verlaagd wegens ernstige gebreken aan de woning
De huur mag niet verhoogd worden als de Huurcommissie of rechter u huurverlaging heeft gegeven wegens ernstige gebreken aan de woning, of als daarover nog een procedure loopt.

• De huurverhoging is te laat aangekondigd
De huurverhoging moet tijdig (minimaal 2 maanden voor ingangsdatum) worden aangezegd. Is de aanzegging te laat verstuurd? Maak dan bezwaar. Daarmee regelt u dat de huurverhoging ook pas later kan ingaan.

• De huur wordt te vaak verhoogd
De huur mag niet vaker dan 1 keer per jaar worden verhoogd. Maar er hoeft niet altijd precies een kalenderjaar te zitten tussen twee huurverhogingen. Ging de huurverhoging van 2012 later in dan per 1 juli? Dan mag de huur in 2013 toch weer per 1 juli omhoog. Woont u korter dan een jaar in uw huidige woning en heeft u daarom nog geen jaarlijkse huurverhoging gekregen? Dan mag de huurverhoging per 1 juli ook.

• Door de verhoging wordt uw huur hoger dan volgens het puntenstelsel mag
Komt uw huur door de huurverhoging hoger te liggen dan de maximale huurprijs die volgens het puntenstelsel is toegestaan? Dan kunt u met succes bezwaar maken. Uw huur mag nooit hoger worden dan volgens het puntenstelsel mag. Ook niet als uw inkomen boven de 44.000 euro ligt.

• De huur was al hoger dan volgens het puntenstelsel mag
Is uw huur ook zonder de huurverhoging al hoger dan de maximale huurprijs die volgens het puntenstelsel is toegestaan? Dan kunt u niet alleen bezwaar maken, maar ook met succes een huurverlagingsprocedure starten bij de Huurcommissie.

Om delen van dit document te kunnen bekijken heeft u een programma dat PDF-bestanden kan lezen nodig.
Adobe Reader is een gratis te downloaden programma, waarmee u PDF-bestanden kunt lezen.

[Home] [Organisatie] [Bewonerscommissie] [Lidmaatschap] [Nieuws] [Bewonersenquête] [Woonverzekeringen] [Woonvisie politiek] [Huurbeleid 2018] [Gluurschadeclaim] [Puntensysteem] [Energielabel] [Energie besparen] [Onderhoud] [Beoordeling DUWO] [Topinkomens] [Woningtoewijzing] [Prestatieafspraken] [Woonvisie Delft] [100 jaar jubileum] [Baas voor DUWO] [Fusie mislukt] [Vulcanus Nieuws] [Huurdersonderhoud] [Servicekosten] [Adressen] [Klachten] [Publicaties] [Informatie links] [Vraag & antwoord] [Meld leegstand] [Contact] [Voorwaarden]